中国（上海）自由贸易试验区启动在即，上海房地产市场躁动不已。昨日（9月24日），上海连续拍出4幅地块，实现出让收入28.82亿元。在这之前，上海多幅地块均以高溢价拍出，各路资本对在上海占据一席之地的强烈意愿可见一斑。与此同时，在自贸区的带动下，自贸区内的仓库、厂房以及自贸区周边的写字楼也迎来租金上涨的盛宴。然而，在一片看涨声中，也应看到自贸区可能将对上海房地产市场造成的冲击——一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，而上海中心商圈的商铺也难免要面对自贸区这一强劲的“对手”。
距离上海自贸区挂牌还有一周时间，作为上海自贸区开发主体中的唯一上市公司，外高桥（600648，SH）的股价已经在两个月的时间内从13元涨到了昨日（9月24日）的58.33元；与此同时，临港和外高桥地区的住宅价格上涨了将近两成，外高桥的办公楼价格也有15%以上的涨幅；当地仓库、厂房更是有价无市。
然而，自贸区带给上海房地产业的并非全是利好。一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，上海的房地产尤其是豪宅市场势必受到冲击。此外，上海中心商圈零售商用物业也有可能受到冲击。8月底，《每日经济新闻》记者曾采访多位上市房企高管，询问其自贸区对楼市的影响，多数人的看法是：有待进一步观察。
刺激厂房、仓库需求
上海高力国际工业物业服务部副董事孙洁告诉记者，目前自贸区的仓库和厂房已是有价无市，到了一房难求的程度。
而在此前，自贸区仓库和厂房租金上涨空间非常有限。戴德梁行今年7月的一份报告称，受电子商务带来的需求刺激，上海非保税区仓库租金已经全面超过保税区仓库租金。仲量联行研究部总监周志锋说，受近几年出口增长乏力影响，此前外高桥等地的保税区仓库需求量已经不像之前那么大，成交也不够活跃。
但自贸区的挂牌，将改变目前的局势。外高桥此前披露的公告显示，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等五大平台均会大量使用当地的仓库和厂房资源。
中房信研究总监薛建雄说，自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品，加大到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，所以他们对厂房、仓储和物流硬件的要求都会比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。
上海写字楼前景看好
根据周志锋的研究，9月份以来，自贸区所在区域办公楼的售价有15%的上涨。而租金方面，此前有报道称，当地部分写字楼租金较年初增长将近一倍。但事实上，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离现状，真正会受到推动的，反倒是自贸区以外的写字楼市场。
孙洁告诉记者，原先在外高桥保税区注册的很多企业，多以办公地和注册地分离方式运营，即只在外高桥保税区内留少部分工作人员组成的小型办事处。
此前，上海的写字楼租金刚刚经历了3年来的首次下降。戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年二季度甲级写字楼平均日租金为8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以来的首次下降；国际超甲级标准写字楼的日租金水平保持稳定，同比上浮1.3%，达到12.59元/平方米。由于后续供应源源不断，上海写字楼租金趋势并不为外界看好。
但自贸区让境内外资本大大提高了对上海写字楼的信心。此前，徐家汇中心项目地块曾有4家境内外上市公司争抢，最终都被新鸿基地产收入囊中。上述地块以217.7亿元的成交价，刷新了全国今年土地成交总价纪录。
周志锋表示非常看好上海写字楼市场的前景，认为这个市场需求会出现井喷。
中国（上海）自由贸易试验区启动在即，上海房地产市场躁动不已。昨日（9月24日），上海连续拍出4幅地块，实现出让收入28.82亿元。在这之前，上海多幅地块均以高溢价拍出，各路资本对在上海占据一席之地的强烈意愿可见一斑。与此同时，在自贸区的带动下，自贸区内的仓库、厂房以及自贸区周边的写字楼也迎来租金上涨的盛宴。然而，在一片看涨声中，也应看到自贸区可能将对上海房地产市场造成的冲击——一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，而上海中心商圈的商铺也难免要面对自贸区这一强劲的“对手”。
距离上海自贸区挂牌还有一周时间，作为上海自贸区开发主体中的唯一上市公司，外高桥（600648，SH）的股价已经在两个月的时间内从13元涨到了昨日（9月24日）的58.33元；与此同时，临港和外高桥地区的住宅价格上涨了将近两成，外高桥的办公楼价格也有15%以上的涨幅；当地仓库、厂房更是有价无市。
然而，自贸区带给上海房地产业的并非全是利好。一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会，上海的房地产尤其是豪宅市场势必受到冲击。此外，上海中心商圈零售商用物业也有可能受到冲击。8月底，《每日经济新闻》记者曾采访多位上市房企高管，询问其自贸区对楼市的影响，多数人的看法是：有待进一步观察。
刺激厂房、仓库需求
上海高力国际工业物业服务部副董事孙洁告诉记者，目前自贸区的仓库和厂房已是有价无市，到了一房难求的程度。
而在此前，自贸区仓库和厂房租金上涨空间非常有限。戴德梁行今年7月的一份报告称，受电子商务带来的需求刺激，上海非保税区仓库租金已经全面超过保税区仓库租金。仲量联行研究部总监周志锋说，受近几年出口增长乏力影响，此前外高桥等地的保税区仓库需求量已经不像之前那么大，成交也不够活跃。
但自贸区的挂牌，将改变目前的局势。外高桥此前披露的公告显示，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等五大平台均会大量使用当地的仓库和厂房资源。
中房信研究总监薛建雄说，自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品，加大到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，所以他们对厂房、仓储和物流硬件的要求都会比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。
上海写字楼前景看好
根据周志锋的研究，9月份以来，自贸区所在区域办公楼的售价有15%的上涨。而租金方面，此前有报道称，当地部分写字楼租金较年初增长将近一倍。但事实上，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离现状，真正会受到推动的，反倒是自贸区以外的写字楼市场。
孙洁告诉记者，原先在外高桥保税区注册的很多企业，多以办公地和注册地分离方式运营，即只在外高桥保税区内留少部分工作人员组成的小型办事处。
此前，上海的写字楼租金刚刚经历了3年来的首次下降。戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年二季度甲级写字楼平均日租金为8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以来的首次下降；国际超甲级标准写字楼的日租金水平保持稳定，同比上浮1.3%，达到12.59元/平方米。由于后续供应源源不断，上海写字楼租金趋势并不为外界看好。
但自贸区让境内外资本大大提高了对上海写字楼的信心。此前，徐家汇中心项目地块曾有4家境内外上市公司争抢，最终都被新鸿基地产收入囊中。上述地块以217.7亿元的成交价，刷新了全国今年土地成交总价纪录。
周志锋表示非常看好上海写字楼市场的前景，认为这个市场需求会出现井喷。