自2013年11月，北京首个自住房项目恒大御景湾入市以来，自住房供应持续受到市场关注，供不应求，申请火爆。截至今年5月底，北京入市自住房楼盘已达10个，合计供应住宅量为1.64万套。6月中上旬，自住型商品房市场将首次公开摇号，资源是否能有效、公平分配值得期待。
本期腾讯房产地产沙龙特邀住建部政策研究中心原副主任、研究员王珏林、中国房地产学会副会长陈国强、首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池，对自住房申请火爆成因、上市盈利空间、摇号机制、保障房建设及对市场影响等多方面问题进行深入探讨，为完善我国保障房制度献计献策。
论坛介绍
沙龙主题：自住房火爆申请背后
举办时间：2014.5.29 下午2:00-3:00
举办地点：Tencent Club 腾讯汇
主持人：腾讯房产 刘佳
邀请嘉宾：
住建部政策研究中心原副主任、研究员 王珏林
中国房地产学会副会长 陈国强
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池
以下为文字实录：
价格便宜是申请火爆主因
主持人：本期腾讯房产地产沙龙主题是“自住房火爆申请背后”，之所以选定这个主题，是因为从第一套自住房入市一直到现在，因为其面对受众人群较广，持续受到大家关注。
第一个问题，目前从入市自住房项目来看，申请非常火爆、供不应求。请问王老师，您觉得原因是什么？
王珏林：为什么火爆？因为便宜，因为它比商品房便宜，因为觉得买完了，他自住，没有考虑后面怎么走向市场，他先不考虑这个，我先考虑同等地位的，差不多的房子比商品房便宜就值了，所以大家具备条件的就比较踊跃。火爆的原因就是便宜。
主持人：现在的状况是供不应求，但是需求边界到底在哪里？
王珏林：是因为具备标准的非常多，北京市的居民和外里打工者满足要求的都可以申请，所以变成了“抢”。如果房源和申请比例没有那么大，像2：1也不会这么火。像前段时间考公务员似的，为什么这么多人抢一个岗位，是因为大家看中了公务员的待遇、社会声望等等。为什么改革开放初期都不愿意当公务员？因为那时候下海比较火，公务员挣不了多少钱。此一时比一时。
陈国强：便宜是最重要最直观的原因。背后更重要的还是市场需求非常不成比例。从之前网申的几个案例来看，有些房源对应的，第一个项目是恒大的2000套，当时出现了14.8万户申请，供需比是1：74。后面金隅的项目，一套房子将近1：100户申请。这时候标准跟现在还有差别，现在放的更宽了。
所以从入市自住房网申项目看，北京市场刚需群体，对于第一套房有需求的群体非常庞大。政府有限供给能力和市场这么旺盛的需求相比，显然是“狼多肉少”，这种现象几年内恐怕没有办法缓解。前段时间看到把申请门槛进一步降低了，这进一步扩大了申请入市的人，这会给政府带来更大的压力。一方面需求还这么旺，另一方面从住房建设来看，短时间内增加几万套不太现实，去年2万套，今年5万套能完成不错了，所以这个矛盾我们要正视。
另外，不能把这个口径开得过快，将来可以这样设计，制度可以这样设计，但是要看到具体实际的状况，除了已经符合条件的，已经获得保障房申购资格的这些人之外，其他的非本地户籍，工作年限还不够，特别是收入标准，我觉得超过一定收入标准还是要有所限制，不能完全放开。
将来不排除如果他在住房方面降低标准，即便有能力买商品房，他也要挤到这里跟大家抢“蛋糕”。如果把门槛放的过低，门打开范围过大的话，这个矛盾会进一步凸显。所以现实住房还是设计一个分阶段的提高降低门槛，而不是一下子把门开到底。因为对北京来说供需矛盾相当尖锐，这个问题需要正视。最重要的就是供需矛盾非常突出。
赵秀池：火爆的背后一个原因就是价格问题，自住房比市场价低30%，起码我是便宜30%的买的，一上市赚的就不止30%，随着人口增长房价也是控制不住的。
第二个就是覆盖面太大了，只要符合限购条件都可以进入这个池子，这里有优秀，比如两房和限房的需求，按照北京市人口2009年1755万，突破了2020年1800万的人口提前10年突破指标，去年人是2114.8万，这四年下来又增长了359万，一年差不多增加了100多万人口，三口之家的话，就得增加一百多万套房子。现在每年提供的才十几万套房子。如果这些人都挤到自住房里，政府的压力太大了。
王珏林：我觉得是政府“自找”的，他们好像表一个很大的姿态，一碗粥十个人抢不是好的方法。比如全部抓阄，他一年抓不找，五年抓不找，十年抓不着，他会对政府有意见的。
我们还要实事求是，一方面政府有多大能力，实事求是盖多少房子，还是以收入最低的家庭层最先解决。没办法都涵盖，我们没有这么大的本事，我觉得本身这个做法就值得商榷。如果不行，可以想路子，比如路子很多，比如说我们可以补钱，没钱就想办法解决这个问题。不能一棵树上吊死。
另外把二手房市场，尤其是把租赁市场管好盘活，为更多的人提供房源，要管、要规范，规范是保护的双方。现在为什么自住房火爆？就是价格便宜，如果那么多人抢这个价格的房子的话，容易出事的，造成不稳定因素。因为政府现在拿的是我们公共的土地资源，来做这件事情，好像比卖房都火。至于它影不影响市场问题，那是另外的说法，他不买可以，说明他不缺房子。但是我们作为保障这块，政府拿土地优惠的政策，又叫自住房，谁家买房不是自住的？所以提法就不科学。什么叫自住房？自己住的都叫自住房，租给别人了才是属于租赁或者投资性的房子。所以这个东西有很多问题，还是要先做好深度研究，不要盲目。如果时间长了可能就会出现矛盾。
自住房上市盈利空间大
陈国强：现在大家都看的是价格上便宜30%，根据它目前的定价机制将来便宜不只是30%，因为是参照当时土地出让时候的周边可比的商品房的价格确定它的未来售价。住房项目从土地出让到最后销售和交付里面还有时间差呢，从土地出让到销售卖的话一般超过一年，更长的是一年以上，到销售的话一般差不多两年以后。按照房地产住房市场价格的变化趋势，降的可能性也是有的，但是很低。两年以后同区位原来可比的商品房售价，跟当时土地出让价格相比可能又涨10%甚至多了，所以将来可能不只是便宜30%。
王珏林：它跟商品房定价是同步的，不同步它怎么知道30%呢？房价他是没定下来的，因为周边商品房没定价呢，你怎么知道30%，周边楼盘参差不齐。
陈国强：它是提前定了便宜30%，定价机制就有问题。不能在土地出让的时候就把价格定下来。
王珏林：每个小区价格都不一样，怎么参考？
陈国强：北京市场无论是现价房还是自住房，都是提前定好价格的，土地出让的时候就把价格定好了。
王珏林：这就不是30%的问题了，因为它只会往上涨，不会往下滑。所以这样的火爆会更火了。
陈国强：实际上价格肯定超过30%。
王珏林：定价机制存在时间差的问题，确实有这个问题。到底这个房子算什么？供应产权房还是两限房？自住房是住的一种形态，但是它将来入市以什么形式出现？
赵秀池：现在有点“不伦不类”，五年后可以上市。
王珏林：它算什么？经济房？
陈国强：带有保障性质的商品房。
王珏林：共有产权房还是什么？
陈国强：住建部贴的标签是共有产权的一种。
王珏林：30%比例是政府的吗？
陈国强：这个问题到现在还没有明确，30%是说比商品房价格便宜30%，没有说这30%的产权是政府的。
王珏林：未来怎么上市还不知道怎么办。
陈国强：上市之后增值收益部分政府拿走。
王珏林：跟经济适用房有点类似。有9：1开、3：7开，7：3开，这个事儿自住就是便宜人家当然要抢了。
主持人：赵老师您对这个问题怎么看呢？
赵秀池：我在2010年写过一篇文章，是经济适用房的退出机制，我觉得自住房就是不伦不类，经济适用房实行了这么多年也没有保证该保证的人群。所以前几年应该推出产权式的产权房，多发展租赁的，我写的文章就是应该政府收购，封闭运行，如果这个人不再覆盖范围之内了，他的房子政府收回来，再卖还是卖给符合经济适用的人群。现在自住房这块也是走了这样的老路，因为五年以后可以上市，挣了一笔钱，或者我因为什么原因使你还可以保我。自住房这个是将来可以上市变现的，所以我觉得还是重蹈了那个经济适用房的覆辙。
王珏林：一开始全国搞经济适用房是作为城市开发的一部分，想享受经济适用房的统一政策，所以当时是不限制的可以买，因为当时它的差价和周边的住房差价500块，但是由于出卖要有土地税，五年以后才能上市等等，很多人不买。
现在稍微好一点的是，不是政府管理严了，政府还是管的不能说严，顶多就是你有没有房，在你的住房信息中能查到，甚至在银行查到你有没有经过买房贷款，我们这两个渠道能管，其他的都没用。所以现在当前有一个问题就是社会监管比以前好多了，但是有不具备条件也申请的，肯定存在，但是比例比以前减少了。自住房
自住房应“分池”摇号
主持人：现在自住房是按摇号的方式进行，对于公平分配是不是也有不合理之处？应该怎么改进？
陈国强：摇号这个办法相比其他的方式，它比较透明、公平，但是“狼多肉少”没有改观的情况下，没有解决住和需最大的反差的问题。恐怕在目前的情况下，借鉴过去保障房的申购或者说摇号这种，包括车子的摇号，北京市政府在这方面还是积累了一定的经验。所以这个办法相对来说还是比较可取的。但是它的前提就是目前的供需矛盾太尖锐，不能解决矛盾化解的根本。首先要面对的是供需的巨大反差。
主持人：赵老师也说过借鉴汽车摇号的方式。
赵秀池：表面摇号是公平，其实对住房控制是不公平的，按道理应该是优先困难人群，无房户，或者两房条件的。现在统一摇号，所以现在要分池子，优先池还是普通池，现在还没有开始摇，摇的时候要把优先的一定要落实，怎么优先，要先保这些人群。再一个借鉴小客车的，就是阶梯式的，摇了好几次没有中，可以进入更容易中的那个池子。
陈国强：自住房相比于限价房优势显现不出来了，因为限价房比自住房又便宜一大块。所以优先这部分的家庭，他如果能申请上限价房他一定会买那个房子了。
王珏林：两限房便宜15%，同等楼盘定的是15%，现在换味了也没便宜多少了。
陈国强：东五环恒大的一个项目，有两限房是9000多元/平，自住房是2.2万元/平，商品房将来是随行就市，同一个项目价格就差一倍以上。所以有些人可能不愿意放弃保障房的资格来申请自住房。
赵秀池：个人利益角度来说比如经济适用房9000元/平，自住房2万/平，但是现在有很人多是无望，有了自住房就先买这个了。
陈国强：政策不能给人一个明确的预期，就是我仍然保留保障房的轮申资格，转到自住房里面能不能确保我两年以后能中签，买到房子。
王珏林：关键就是满足不了用户的需求。
赵秀池：原来满三年肯定给你，现在不说这一条了。
王珏林：关键是这个政策是不是好政策？因为保障房这么多品种，把大家都搞蒙了，研究者都得猜想这是什么意思，没有一个科学的论据。概念都搞不清楚了。现在有五、六个了，很好的办法，万个归一就是公共租赁房。而且解决的不是改善问题，解决的是基本住房的问题。
但是这个问题如果政府有困难，再想办法怎么解决呢？其实现在用各种形式是“换汤不换药”，都拿这点土地，谁也不愿意拿手中的钱，就是这个地“来回掰”。人家买地的开发企业不是傻子，你给我填什么，我就减下去什么。羊毛并不是出在开发企业的利润给政府做公益，主要还是拿这块地，换来的保障，以地换保障，只不过形态多了，还不如单一形态出现，既然土地换保障，公共租赁房也一样。
第二，说摇号合不合理？现在没有办法，不管是摇车号还是房号都是给人看到希望，但是很难看到希望，就是这种状况。这不是好的现象，等这个人反反复复看到希望，到永远看不到希望的时候，他心要发火，要愤怒的。得到的肯定是好事，但是得到的永远是很少的一部分人，大部分人都具备条件，大部分人永远得不到，永远是失望的，那么政府对你的评价是做好事了，还是没做好事？因为你得罪了大部分的人。所以还不如政府能力条件具备的就这些，就能解决这部分，就是以“穷”开始，以没房子的开始，特殊需要解决改善住房条件的，就优先提供。不能说好像给别人看的一样，都包括了，都打开大门了，但是你给的粥太少了。有本事可以给出一个比例，比如今年共具备条件的假如有30万人口，我今年解决多少？20%，现在敢说这个话吗？所以就那点东西“钓鱼”，大家都盼望着，谁都钓不着，我觉得这不是好办法。从根子上讲保障房，住房保障应该有一个重新的思考，也要好好深入研究一下到底怎么办。
自住房出现使保障房发展走“回头路”
主持人：您觉得自住房供应量应该如何加大？今年北京市供应4万套。
陈国强：用常规的或者现在这样的思路解决，实际上中长期都是无解的。无论是去年2万套，今年5万套，还是实际供应4万套，这项制度设计是长期的还是短期的政策？能不能持续？
另外，通过投钱去新建房子的这样一个单轨的思路，还可以把这个思路打开一点，比如既有的存量房源，改造成公租房或者自住房，这样将来供应渠道来源可以多样化，就不用受限于新房新建的流程，从土地出让到最后一步步入市。所以，回到刚才王总提到的问题，自住房的出现，它使得原本已经简化清晰的保障房政策又复杂又模糊了。因为之前把廉租房和公租房并轨了，几房合一了，自住房背后有一个特殊的因素考虑，就是如何平均北京商品房的均价。所以变成新的产权型、销售型的内保障房形态。
之前大家已经很清楚了，经济适用房不会再供应了，双限房要推出了，廉租和公租合一了，现在出现了自住房之后又走回头路了。经济适用房和双限房苗头还继续保留，所以未来的保障房路在何方？将来到底是强调租赁形态还是产权形态？不清楚。又把它复杂化了，又出现公共产权房，共有产权房。实际上就是保障房制度又复杂化了，这个是自住房带来的，它的创新给大家带来了更多的糊涂。最后该走向何方？或者政府在保障房市场承担什么角色？承担多大的责任？解决多少比例的住房需求？不清楚。如果现在大门完全打开之后，门槛大大降低之后，这个问题就更大了，到底将来要承担多少？保障房或者内保障房将来在住房市场占比20%、30%、还是50%，不清楚。所以又乱了。认为自住房的出现可以有效抑制商品房的均价，这点不对。
王珏林：这是人为算帐，不是商品房非得纳入均价里面，这叫什么均价？
陈国强：如果放在保障房里，这个基本功能都丧失了，就更没有意义了。
王珏林：这跟做假没什么区别，非得把假的和真的混在一起，就不知道真假了，人为的造成这种，为了均价，过去说把经济适用房纳入进去，这是开玩笑，跟商品房有什么关系呢？
陈国强：对北京市领导来说，房价成了无法面对的现实。如果放开这一条，北京的房价可以允许比其他的省会城市高两倍、三倍这不是问题，因为是特殊城市。
王珏林：有一点很重要的是，考虑北京市市民能不能承受得住？不能说地价好、房价好，你的腰包鼓了，但是老百姓怎么办？政府是为谁服务的？所以降低房价是政府首先作为为大家服务更多的人服务的基础，才能降价。
你谈的明明很简单的问题，现在变得越来越复杂了，不知道研没研究后期的管理会带来多少麻烦？品种越多，产权越复杂，后期的管理越复杂，发生的问题越多。所以对未来市场真正越来越成熟的时候，带来的麻烦越多，因为有好多问题要解决，因为已经走到那个阶段了。现在没有走到那个阶段觉得“有水喝”、“有面包吃”就可以了，但是完全不是，再往后看5年、10年以后，这些都是将来市场管理非常复杂不好办的事情。
主持人：以前保障房品种已经很繁多了，很多问题处理不了，赵老师您怎么看？您之前说解决“僧多粥少”的办法是“减僧增粥”，能具体给我们谈一下吗?
赵秀池：“僧多”就是需求多，像国外保障房提供，根据政府的财力，保障房是政府要出钱的，地也好，资金也好，政府要真正地拿钱，要匡算一下低保人群覆盖是多少。咱们要算帐，如果保障房基础保障覆盖面到底是多少？需求是要有所控的，不能像现在所有人都进来了。北京市人口每年都在增加，09年之后现在又增加了359万，那么三口之家一除就100多万套房子，这是增量的人口，还有原来存量的人口，所以需求是满足不了的，在这种制度下，这是制度安排的问题。
还有就是供应的问题，既然是保障房政府要出地，包括资金，现在让开发商代建，就是“肉烂在锅里”，这块地不挣钱，肯定把钱搭在商品房上，所以政府肯定要出钱，自住这块政府得出钱，让他愿意自愿地去建。
王珏林：政府为什么不自己干呢？他就不愿意做。
主持人：为什么不愿意自己盖呢？
王珏林：这个省事，完成最简单。
陈国强：我最近去了一趟浙江舟山，政府就是自己筹集资金自己建。北京住房配建方面比较领先的，是先尝试了，很多城市也效仿北京的方法，搞配建了，类似于当年“831”之后的招牌挂，一方面确保了市场的公平性，实际上是助推地价的重大推手。配建也可能跟当年的招牌挂一样，对北京土地市场成为一个新增的推手，地价推高之后会把房价推到天价上去。过去我们理解商品房3、5万是高价，将来可能是土地成本，起点价了。所以北京市场未来房价很多人担心的，多少年以后80万每平米，恐怕离我们越来越近了。
王珏林：配建就图省事，卖了地，把房子配完了，就完事了，而且建什么的都给开发企业了。刚才国强说的是有一定的道理，谁也不是傻子，谁都会算帐，不要以为开发企业给你建公益的，他不会的，给我这块的成本会纳入我的商品房，他会抬高地价和房价，只会这样，不会降低房价。
另外，商品房和保障房放在一个大楼盘里，放在一个小区里，这合不合理？因为住的是完全不同的人，会造成上面心里的不平衡。住保障房的开宝马车、奔驰车开着，有各种优势，那些人看到我买的房子是多少的价格，你们便宜那么多，这是有意造成这种心态的不和谐。
第三方面，城市没有这么建的，明明是一个比较好的楼盘里面非得搀杂“沙子”，城市怎么能这么建？到处都是斑斑痕痕。这么分析看，它的优势只有一点，政府省事了，完成任务了，但是缺点是很多很多的，不值得做。
主持人：仅仅完成任务可不可以理解为推卸责任？
王珏林：是不可取的东西，你认为它是什么就是什么。
配建不回归合理轨道将造成市场扭曲
赵秀池：保障房和商品房有不同运行机制，如果代建政府得给政策，现在咱们是混在一块了。我们去年做了一个项目，他说代建经济适用房，政府回购4000元/平，他们成本是6000元/平，赔的2000元/平肯定是从商品房里加出来。我的意见就是代建可以，但是得有相应政策，政府该出钱出钱，该出地出地。
赵秀池：配建不是说绝对不可以，国外保障房社区或者商品房社区，也有混合的。这个小区里面既有高端的商品房，也有保障房，但是后期管理的确是挑战。配建也不是不可以做，关键是以什么样的方式配建？就是谁配谁？早期是商品房配建少年的保障房，包括自住房，商品房为主，配建为辅，是15%。现在看到越来越的多例子是，自住房配建少量商品房，这样的结果是，商品房部分的地价扭曲到没法形容的程度了。比如恒大那个项目，商品房是超过5万元/平，自住房是2.2元/平，可以预知将来商品房售价6、7万/平是必须的了。
融创在农展馆外面的这块地，虽然配建的不是保障房、自住房，配建的是医院，楼面地价是7万多元/平，为什么到了7万多？就是因为配建捣鼓出来的，所以配建跟招牌挂一样，会把北京的房价推到让人难以理解的程度。地价提高之后，特别是地段好的，区位好的，配套好的，将来房价上10万、20万是可以预期的。不改变现有的住房，北京将来的房价会让更多的人恐怕都会“望楼兴叹”，会进一步地扭曲现在市场里面已经存在的各种矛盾。所以配建不回到合理的轨道，或者比较合理的方式推行配建这个制度，将来它会造成市场扭曲。
主持人：拍地时，现在很多开发商在拍配建时“怨声载道”，如何看待这个问题？
王珏林：谁也不愿意，开发商是被迫接受这样的规则。你的条件是属于政府说了算，强加给开发商的。我们城市发展从核心的角度考虑，这种就是不和谐。
另外，如果为了完成任务配房不配地？配地可以一大一小、一南一北，一块卖，一个建保障房，一个建商品房，非得放在一起卖，一块地里产生不同的品种，非常让人不可理解。
这个对未来城市建设没有好处，总而言之配建方式不合适，还不如卖出了钱再干别的事，“鱼是鱼”、“水是水”放开就可以了。现在其实谁都不满意，政府工作完成了漂亮，一次性完成，但是带来很多“不漂亮”，这个事虽然简单，太简单了，不是好办法。
赵秀池：开发商也是一肚子苦水，老说人家没有道德的血水，其实不是这样的，还是制度安排的问题。
自住房推出首先影响刚需群体
主持人：陈老师刚才提到自住房原则是为了平抑房价，您觉得市场效果是这样吗？
陈国强：随着自住房的上市，特别是占的比例越来越高，去年2万／平，到今年4到5万／平，每年新成交，在房市里面占40%甚至更高，对住房成交均价来说肯定是有效果的，可以把过去住房市场结构调整之后，价格会有所抑制了，另外也会让更多的人从商品房市场撤流出来了，回到保障房市场。使得开发商提价的理由减少了，基础会削弱了。今年上半年北京市长的变化跟自住房产品的推出也有一定的关系，尽管还有其他的因素。
另外，市场预期方面，它影响的不单单是刚需群体，或者是刚需性楼盘，它也会影响到二手房市场的交易。因为有些人原来比如说到二手房市场去找合适自己的房子，有了自住房之后，他可能眼光就转到自住房了。二手房市场很多房源就卖不出去了，或者价格下调了。很多改善型的需求，对中高端的一些楼盘，他们的换房是建立在二手房正常的交易流转制度的。如果我手上的房源不能正常流转，旧房卖不掉，想实现改善需求无从谈起。
所以自住房这样一个新品种的推出，首先影响到了刚需群体，影响到商品房市场的格局。同时对二手房也形成了制约，很多需求，比如今年2014年二手房成交规模恐怕因为自住房的出现，会减小了，市场成交量套数会减少。对中高端改善性产品也形成制约。所以不要低估自住房对市场带来的冲击和影响。它既影响刚性需求，也影响二手房，也影响中高端需求。
王珏林：国强是理性分析，从理性分析这些都有可能，但是就那点自住房没有多大的影响。
陈国强：胃口吊起来了。
王珏林：吊起来也是暂时的，老喊狼来了，最后该怎么样还是怎么样。我觉得平抑价格这种说法不成立，不应该这么平，因为老百姓买的房价是真实的价格，不是虚拟的价格。因为大部分要通过市场去解决住房，等我天天看房价根本不是政府说的那个价格，我觉得政府在骗我。平均2万多／平，我得到6环买，说明你开发都是6环以外的房子，6环以内没卖过房子。所以绝对要分开，政府保障的这些不能统计进来，都统计进来是不合理的。
第二，有的楼盘又有自住房，又有商品房，这可能会影响比较大，他会互比，互看，他心里不舒服。这个楼盘外表差不多，这边是1万8／平，那边是2万5／平，差好几千，他心里不舒服，会影响那边的销售，所以开发企业很不高兴。因为不仅给你盖了房了，还影响我这块的价格，这块的价格也不能降，降的话成本增加，利润减少，会亏，又不甘心，这不利于市场发展。
还有一点，大家都期盼着够条件，按现在够条件的太多了，只要划一个线，不知道北京市有没有考虑过有多少家庭能进入这个线。还有原先还“欠帐”的还有多少没还，把这两个加在一起是多少了。就算保障房可持续建用多少年能解决？这还不算，每年还不断地产生新的，产生这块还要增加一个系数，所以这块实话讲是永远无穷无尽的，解决不了的，但是都得慢慢来，经济再发展也得慢慢来，所以大家需要看到的是合理性，一个是资源可持续利用，现在我们把房子一次性给了，没有一个循环池。
实际上有很多办法，比如可以不同地对待年轻人，比如你创业三年、五年，三年是什么样，五年是什么样，不能无休止的大家都集中在北京、大城市，无限地占有房源。我不知道北京要扩大到多大，多少个北京？效率非常低。所以还是以公共租赁为主，而且公共租赁房不能长期占有，必须有阶段性的，还得既定他必须奋斗。
自住房是没法退出，就是靠土地解决微薄的保障人数，还得不断地增加土地，而且大部分人还不能受益，这不是好事。
主持人：王老师提到，现在自住房平抑房价也可能是暂时性的，如果真正开始摇号，可能大家觉得我没摇上，这类人群会不会陆续地回归商品房市场？
赵秀池：如果老摇不上他可能会回归到商品房，但是对个别楼盘来讲，开发商代建了，肯定把价加到同样这块地上的商品房上去，是抬高了房价。从均价来讲，把商品房均到自住房里，看它的比重，如果它的比重很小，我觉得对均价没有什么影响，就看将来推盘的比例有多大了。如果增加到一定程度之后可能会有影响。
王珏林：多少都是不合理，没有这么统计的。因为我花钱买的就是商品房，你给我的信号里有政府补贴，这跟给我的信号不对。正确信息应该是政府做的，虚假信息根本不存在的东西，这是不对的。
保障房建设应从“多元”回归“一元”
主持人：如果重新回归“一元”到公租房，这条路能走得通吗？
王珏林：当然能走得通，住房保障不是说光是房的问题，不是建公共租赁房，因为建永远还是不够，虽然好一点，但是层次都是鸽子窝似的，还是不行。所以必须要走租赁市场，过去住建部是补砖头、补人头，现在强调的就是补砖头，为什么不强调补人头呢？补人头就是租房子我就给你租赁补贴。我支持你租房，拿一部分钱给你补贴，这个解决的比你盖更多的房子要好，因为我们土地资源有限，不能这么乱来。我们还要搞国际城市、高水平的城市，这么乱来怎么建高水平的城市。
主持人：公租房和廉租房并轨就是要简化，从多元回归一元，您觉得这条路要走多久？
陈国强：现在看不清楚，或者是越来越糊涂了，公租房之外还有实物的租赁，还有现金的租赁补助，如果运用资金补助的方式，可以有效地盘活租赁市场，二手房的租赁市场，存量房源可以盘活起来。而且政府在投资建公租房思路中，一定要把眼光再拓宽一些。不要着眼于过去的，找到地，筹备资金渠建，可以把城区存量的老公房，面积比较小的，无论是住房还是其他的建筑，都可以改造成居住的空间，变成租赁性的房源。包括过去的一些厂区、厂房都是可以改造的。包括引导社会资金，包括引导企业，把自有的物业进行合理地改造之后，也可以成为社会化的房源，政府可以补助。
企业要有利可图，要保证他的合理投资回报，这样可以把社会资源动员起来。而不是政府凭自己的一己之力去干吃力不讨好的事情。关键是要设计好的规则、相关制度和引导社会参与，这样的话，国外能解决好，我们也没有理由，保障房的问题一直像挂着的一把剑一样，就不去了。我相信中国人的智慧这点问题肯定有办法解决的。主要还是基于各种比如短期的考虑，或者是过于看重某些因素。实际上是让保障房制度本身一团浆糊，我们完全可以走出误区。当然要集思广益，多听听像王主任这样有经验的专业人士的意见，要共同把这个制度真正实现优化，而不是现在这里打转转，走不出去。老是纠结于短期利润和短期目标。
我觉得自住房是非常典型的值得探讨的一个案例。为什么会出现自住房？下一步会怎么样？今天你们选择自住房这样一个由头，的确值得探讨，背后暴露了一系列的问题和矛盾，而且它也有可能会带来后续的很多现在可能还看的不是很清楚的一些隐患。比如说我刚才提到的，现在这种配建方式，必然会对北京土地市场进一步的扭曲，将来的地价和楼价的循环推高也是可以预期的，所以需要检讨现有的制度。
主持人：赵老师您怎么看呢？
赵秀池：制度安排政府主导非常重要。比如过去旧房制度，那会儿都是租，没有人买，住着也很踏实。但是现在，就觉得政府导向，住宅商品化，好像就得买房，鼓励产权式的把租赁忽略了。房改住宅商品化应该是租买并举，但是现在过分强调买了。
王珏林：可以租自己的房子，不买，可以交租金，也可以买下来。
赵秀池：住宅商品房也是两种形式，一个是买的产权，一个是租使用权都是可以的。现在因为房价不断地涨，收益在那儿，所以自住、投资两相宜。过去中国人理念是这样，有了钱就买房，租房不踏实等各种因素。所以政府加上理念的引导，就又进入误区了，把租赁存量房市场忽略了。保障房应该是两种形式，一种是实物补贴，给你房子，一个就是货币补贴，低收入非常困难，按照不同的层次，比如原来是有区分的，廉租房是最低收入人群，连首付款都交不起的，所以经济上是分不同的等次补贴，现在这种制度乱了。
陈国强：只要政府改变现有的思路，比如公租房，将来有一部分人是要通过可以申请实物的公租房，有一部分人比如政府每个月补给我1000块钱，我可以自己去选，我的租金政府掏一块我也愿意。所以关键引导就看政府有没有实际行动，如果他愿意拿出租金补助的话可以实现。
王珏林：因为现在我们的房价，包括租金都很高，大部分年轻人难度较大，买房买不起，租也租不起，所以可以用房补。我个人的看法，保障这块，大家不满意可能还是分配问题，解决问题的办法，就是我们要照顾更多的人，还是以补贴的比例占的最大，然后再盖一些公共租赁房，解决一些确实这个家庭没有再生产能力的这样人。剩下的全部大量的进入市场，做一个完整的市场，现在什么都不完整。市场不发展、不完整，对一个城市没有好处。不管投资还是招商，还是产业发展，还是做好城市水平的提升都有影响。所以确实要重新思考，我们中国的住房保障应该两条腿走路，补砖头、补人头，但是以人头为主，砖头作为补充。
加大市场供应 保证自住房质量
主持人：王老师提到了，开发商的成本会从其他的地方找补回来，市场除了开发商这一面，一个是数量，另一个质量上也会控制，随着住房增量加大，怎么样在保质又保量的情况下完善住宅保障？
王珏林：比如一个小区有自住房、有商品房，施工、设计、选材肯定完全不一样。因为这个是按照施工质量标准完成任务就可以，就跟配置车似的，像出租车几万块就可以使用，质量保证合格就行。但是那部分，得考虑消费者怎么把房子卖出去，要锦上添花，找到卖点，完全不一样。
主持人：这两类人群心里最后应该通过一个什么方式平衡？
王珏林：都不平衡，占便宜的不平衡、吃亏的也不平衡，得到保障房的，心里可能美滋滋的，那么便宜跟你住一个小区，但是就算同一个小区也可能会划一道墙，区隔开来，时间长了，我觉得不是好事。
主持人：也有人说，假设贫穷的人集中在一起可能会形成贫民窟，也有治安的问题。
王珏林：形不形成贫民窟这是市政配套的问题。既然做自住房，不是公共租赁房，自住房这些人，他们再发展能力后劲是很强的。贫民窟不贫民窟是管理方面的问题，脏水随便泼，没有下水道，肯定是像贫民窟，什么都没人管。要保证干干净净的，生机勃勃都是年轻人住，我觉得没有问题。
但是住宅的话，一个城市建大量的这种房子，不会花太多的成本，不会搞绿化，这样建的话，城市整体水平下降了。尤其北京市首都这样的城市，未来是国际大都市，每一个建筑都应该保持百年大计，不能说30年、20年以后房子就看着落伍了，这不是质量问题，是房子问题。所以不管建什么房子空间多大，都要保持一定的水准。
陈国强：沿着刚才提到的配建的思路来说，我们现在的配建太过简单了。配建可以不同的地块配建、异地配建、包括开发企业，比如两家企业、三家企业联合来做，你做商品房，我做代建房，各有各的长项。比如绿城代建的项目也很好，不亚于商品房，当然成本不一样。这里面有很多问题，它是可以找到更优的方案的，现有的政策完全可以优化，包括代建配建的这种方式完全可以再进一步优化，避免已经出现的一些问题。所以保质保量，如果我们换一个思路，或者是对既有的政策做一些改进优化，完全可以找到答案的。
赵秀池：保证质量一个就是标准的问题，房子不光是面积问题，还有它里面各种品质的保障，制订标准有相应的办法。再一个就是引进住房质量保险，有质量问题可以通过保险转移风险。再一个，关键就是质量是由资金保证的，没有盈利空间建的房子就有问题，还是要从制度上设计，让开发商有一定的盈利空间。
自2013年11月，北京首个自住房项目恒大御景湾入市以来，自住房供应持续受到市场关注，供不应求，申请火爆。截至今年5月底，北京入市自住房楼盘已达10个，合计供应住宅量为1.64万套。6月中上旬，自住型商品房市场将首次公开摇号，资源是否能有效、公平分配值得期待。
本期腾讯房产地产沙龙特邀住建部政策研究中心原副主任、研究员王珏林、中国房地产学会副会长陈国强、首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池，对自住房申请火爆成因、上市盈利空间、摇号机制、保障房建设及对市场影响等多方面问题进行深入探讨，为完善我国保障房制度献计献策。
论坛介绍
沙龙主题：自住房火爆申请背后
举办时间：2014.5.29 下午2:00-3:00
举办地点：Tencent Club 腾讯汇
主持人：腾讯房产 刘佳
邀请嘉宾：
住建部政策研究中心原副主任、研究员 王珏林
中国房地产学会副会长 陈国强
首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任 赵秀池
以下为文字实录：
价格便宜是申请火爆主因
主持人：本期腾讯房产地产沙龙主题是“自住房火爆申请背后”，之所以选定这个主题，是因为从第一套自住房入市一直到现在，因为其面对受众人群较广，持续受到大家关注。
第一个问题，目前从入市自住房项目来看，申请非常火爆、供不应求。请问王老师，您觉得原因是什么？
王珏林：为什么火爆？因为便宜，因为它比商品房便宜，因为觉得买完了，他自住，没有考虑后面怎么走向市场，他先不考虑这个，我先考虑同等地位的，差不多的房子比商品房便宜就值了，所以大家具备条件的就比较踊跃。火爆的原因就是便宜。
主持人：现在的状况是供不应求，但是需求边界到底在哪里？
王珏林：是因为具备标准的非常多，北京市的居民和外里打工者满足要求的都可以申请，所以变成了“抢”。如果房源和申请比例没有那么大，像2：1也不会这么火。像前段时间考公务员似的，为什么这么多人抢一个岗位，是因为大家看中了公务员的待遇、社会声望等等。为什么改革开放初期都不愿意当公务员？因为那时候下海比较火，公务员挣不了多少钱。此一时比一时。
陈国强：便宜是最重要最直观的原因。背后更重要的还是市场需求非常不成比例。从之前网申的几个案例来看，有些房源对应的，第一个项目是恒大的2000套，当时出现了14.8万户申请，供需比是1：74。后面金隅的项目，一套房子将近1：100户申请。这时候标准跟现在还有差别，现在放的更宽了。
所以从入市自住房网申项目看，北京市场刚需群体，对于第一套房有需求的群体非常庞大。政府有限供给能力和市场这么旺盛的需求相比，显然是“狼多肉少”，这种现象几年内恐怕没有办法缓解。前段时间看到把申请门槛进一步降低了，这进一步扩大了申请入市的人，这会给政府带来更大的压力。一方面需求还这么旺，另一方面从住房建设来看，短时间内增加几万套不太现实，去年2万套，今年5万套能完成不错了，所以这个矛盾我们要正视。
另外，不能把这个口径开得过快，将来可以这样设计，制度可以这样设计，但是要看到具体实际的状况，除了已经符合条件的，已经获得保障房申购资格的这些人之外，其他的非本地户籍，工作年限还不够，特别是收入标准，我觉得超过一定收入标准还是要有所限制，不能完全放开。
将来不排除如果他在住房方面降低标准，即便有能力买商品房，他也要挤到这里跟大家抢“蛋糕”。如果把门槛放的过低，门打开范围过大的话，这个矛盾会进一步凸显。所以现实住房还是设计一个分阶段的提高降低门槛，而不是一下子把门开到底。因为对北京来说供需矛盾相当尖锐，这个问题需要正视。最重要的就是供需矛盾非常突出。
赵秀池：火爆的背后一个原因就是价格问题，自住房比市场价低30%，起码我是便宜30%的买的，一上市赚的就不止30%，随着人口增长房价也是控制不住的。
第二个就是覆盖面太大了，只要符合限购条件都可以进入这个池子，这里有优秀，比如两房和限房的需求，按照北京市人口2009年1755万，突破了2020年1800万的人口提前10年突破指标，去年人是2114.8万，这四年下来又增长了359万，一年差不多增加了100多万人口，三口之家的话，就得增加一百多万套房子。现在每年提供的才十几万套房子。如果这些人都挤到自住房里，政府的压力太大了。
王珏林：我觉得是政府“自找”的，他们好像表一个很大的姿态，一碗粥十个人抢不是好的方法。比如全部抓阄，他一年抓不找，五年抓不找，十年抓不着，他会对政府有意见的。
我们还要实事求是，一方面政府有多大能力，实事求是盖多少房子，还是以收入最低的家庭层最先解决。没办法都涵盖，我们没有这么大的本事，我觉得本身这个做法就值得商榷。如果不行，可以想路子，比如路子很多，比如说我们可以补钱，没钱就想办法解决这个问题。不能一棵树上吊死。
另外把二手房市场，尤其是把租赁市场管好盘活，为更多的人提供房源，要管、要规范，规范是保护的双方。现在为什么自住房火爆？就是价格便宜，如果那么多人抢这个价格的房子的话，容易出事的，造成不稳定因素。因为政府现在拿的是我们公共的土地资源，来做这件事情，好像比卖房都火。至于它影不影响市场问题，那是另外的说法，他不买可以，说明他不缺房子。但是我们作为保障这块，政府拿土地优惠的政策，又叫自住房，谁家买房不是自住的？所以提法就不科学。什么叫自住房？自己住的都叫自住房，租给别人了才是属于租赁或者投资性的房子。所以这个东西有很多问题，还是要先做好深度研究，不要盲目。如果时间长了可能就会出现矛盾。
自住房上市盈利空间大
陈国强：现在大家都看的是价格上便宜30%，根据它目前的定价机制将来便宜不只是30%，因为是参照当时土地出让时候的周边可比的商品房的价格确定它的未来售价。住房项目从土地出让到最后销售和交付里面还有时间差呢，从土地出让到销售卖的话一般超过一年，更长的是一年以上，到销售的话一般差不多两年以后。按照房地产住房市场价格的变化趋势，降的可能性也是有的，但是很低。两年以后同区位原来可比的商品房售价，跟当时土地出让价格相比可能又涨10%甚至多了，所以将来可能不只是便宜30%。
王珏林：它跟商品房定价是同步的，不同步它怎么知道30%呢？房价他是没定下来的，因为周边商品房没定价呢，你怎么知道30%，周边楼盘参差不齐。
陈国强：它是提前定了便宜30%，定价机制就有问题。不能在土地出让的时候就把价格定下来。
王珏林：每个小区价格都不一样，怎么参考？
陈国强：北京市场无论是现价房还是自住房，都是提前定好价格的，土地出让的时候就把价格定好了。
王珏林：这就不是30%的问题了，因为它只会往上涨，不会往下滑。所以这样的火爆会更火了。
陈国强：实际上价格肯定超过30%。
王珏林：定价机制存在时间差的问题，确实有这个问题。到底这个房子算什么？供应产权房还是两限房？自住房是住的一种形态，但是它将来入市以什么形式出现？
赵秀池：现在有点“不伦不类”，五年后可以上市。
王珏林：它算什么？经济房？
陈国强：带有保障性质的商品房。
王珏林：共有产权房还是什么？
陈国强：住建部贴的标签是共有产权的一种。
王珏林：30%比例是政府的吗？
陈国强：这个问题到现在还没有明确，30%是说比商品房价格便宜30%，没有说这30%的产权是政府的。
王珏林：未来怎么上市还不知道怎么办。
陈国强：上市之后增值收益部分政府拿走。
王珏林：跟经济适用房有点类似。有9：1开、3：7开，7：3开，这个事儿自住就是便宜人家当然要抢了。
主持人：赵老师您对这个问题怎么看呢？
赵秀池：我在2010年写过一篇文章，是经济适用房的退出机制，我觉得自住房就是不伦不类，经济适用房实行了这么多年也没有保证该保证的人群。所以前几年应该推出产权式的产权房，多发展租赁的，我写的文章就是应该政府收购，封闭运行，如果这个人不再覆盖范围之内了，他的房子政府收回来，再卖还是卖给符合经济适用的人群。现在自住房这块也是走了这样的老路，因为五年以后可以上市，挣了一笔钱，或者我因为什么原因使你还可以保我。自住房这个是将来可以上市变现的，所以我觉得还是重蹈了那个经济适用房的覆辙。
王珏林：一开始全国搞经济适用房是作为城市开发的一部分，想享受经济适用房的统一政策，所以当时是不限制的可以买，因为当时它的差价和周边的住房差价500块，但是由于出卖要有土地税，五年以后才能上市等等，很多人不买。
现在稍微好一点的是，不是政府管理严了，政府还是管的不能说严，顶多就是你有没有房，在你的住房信息中能查到，甚至在银行查到你有没有经过买房贷款，我们这两个渠道能管，其他的都没用。所以现在当前有一个问题就是社会监管比以前好多了，但是有不具备条件也申请的，肯定存在，但是比例比以前减少了。自住房
自住房应“分池”摇号
主持人：现在自住房是按摇号的方式进行，对于公平分配是不是也有不合理之处？应该怎么改进？
陈国强：摇号这个办法相比其他的方式，它比较透明、公平，但是“狼多肉少”没有改观的情况下，没有解决住和需最大的反差的问题。恐怕在目前的情况下，借鉴过去保障房的申购或者说摇号这种，包括车子的摇号，北京市政府在这方面还是积累了一定的经验。所以这个办法相对来说还是比较可取的。但是它的前提就是目前的供需矛盾太尖锐，不能解决矛盾化解的根本。首先要面对的是供需的巨大反差。
主持人：赵老师也说过借鉴汽车摇号的方式。
赵秀池：表面摇号是公平，其实对住房控制是不公平的，按道理应该是优先困难人群，无房户，或者两房条件的。现在统一摇号，所以现在要分池子，优先池还是普通池，现在还没有开始摇，摇的时候要把优先的一定要落实，怎么优先，要先保这些人群。再一个借鉴小客车的，就是阶梯式的，摇了好几次没有中，可以进入更容易中的那个池子。
陈国强：自住房相比于限价房优势显现不出来了，因为限价房比自住房又便宜一大块。所以优先这部分的家庭，他如果能申请上限价房他一定会买那个房子了。
王珏林：两限房便宜15%，同等楼盘定的是15%，现在换味了也没便宜多少了。
陈国强：东五环恒大的一个项目，有两限房是9000多元/平，自住房是2.2万元/平，商品房将来是随行就市，同一个项目价格就差一倍以上。所以有些人可能不愿意放弃保障房的资格来申请自住房。
赵秀池：个人利益角度来说比如经济适用房9000元/平，自住房2万/平，但是现在有很人多是无望，有了自住房就先买这个了。
陈国强：政策不能给人一个明确的预期，就是我仍然保留保障房的轮申资格，转到自住房里面能不能确保我两年以后能中签，买到房子。
王珏林：关键就是满足不了用户的需求。
赵秀池：原来满三年肯定给你，现在不说这一条了。
王珏林：关键是这个政策是不是好政策？因为保障房这么多品种，把大家都搞蒙了，研究者都得猜想这是什么意思，没有一个科学的论据。概念都搞不清楚了。现在有五、六个了，很好的办法，万个归一就是公共租赁房。而且解决的不是改善问题，解决的是基本住房的问题。
但是这个问题如果政府有困难，再想办法怎么解决呢？其实现在用各种形式是“换汤不换药”，都拿这点土地，谁也不愿意拿手中的钱，就是这个地“来回掰”。人家买地的开发企业不是傻子，你给我填什么，我就减下去什么。羊毛并不是出在开发企业的利润给政府做公益，主要还是拿这块地，换来的保障，以地换保障，只不过形态多了，还不如单一形态出现，既然土地换保障，公共租赁房也一样。
第二，说摇号合不合理？现在没有办法，不管是摇车号还是房号都是给人看到希望，但是很难看到希望，就是这种状况。这不是好的现象，等这个人反反复复看到希望，到永远看不到希望的时候，他心要发火，要愤怒的。得到的肯定是好事，但是得到的永远是很少的一部分人，大部分人都具备条件，大部分人永远得不到，永远是失望的，那么政府对你的评价是做好事了，还是没做好事？因为你得罪了大部分的人。所以还不如政府能力条件具备的就这些，就能解决这部分，就是以“穷”开始，以没房子的开始，特殊需要解决改善住房条件的，就优先提供。不能说好像给别人看的一样，都包括了，都打开大门了，但是你给的粥太少了。有本事可以给出一个比例，比如今年共具备条件的假如有30万人口，我今年解决多少？20%，现在敢说这个话吗？所以就那点东西“钓鱼”，大家都盼望着，谁都钓不着，我觉得这不是好办法。从根子上讲保障房，住房保障应该有一个重新的思考，也要好好深入研究一下到底怎么办。
自住房出现使保障房发展走“回头路”
主持人：您觉得自住房供应量应该如何加大？今年北京市供应4万套。
陈国强：用常规的或者现在这样的思路解决，实际上中长期都是无解的。无论是去年2万套，今年5万套，还是实际供应4万套，这项制度设计是长期的还是短期的政策？能不能持续？
另外，通过投钱去新建房子的这样一个单轨的思路，还可以把这个思路打开一点，比如既有的存量房源，改造成公租房或者自住房，这样将来供应渠道来源可以多样化，就不用受限于新房新建的流程，从土地出让到最后一步步入市。所以，回到刚才王总提到的问题，自住房的出现，它使得原本已经简化清晰的保障房政策又复杂又模糊了。因为之前把廉租房和公租房并轨了，几房合一了，自住房背后有一个特殊的因素考虑，就是如何平均北京商品房的均价。所以变成新的产权型、销售型的内保障房形态。
之前大家已经很清楚了，经济适用房不会再供应了，双限房要推出了，廉租和公租合一了，现在出现了自住房之后又走回头路了。经济适用房和双限房苗头还继续保留，所以未来的保障房路在何方？将来到底是强调租赁形态还是产权形态？不清楚。又把它复杂化了，又出现公共产权房，共有产权房。实际上就是保障房制度又复杂化了，这个是自住房带来的，它的创新给大家带来了更多的糊涂。最后该走向何方？或者政府在保障房市场承担什么角色？承担多大的责任？解决多少比例的住房需求？不清楚。如果现在大门完全打开之后，门槛大大降低之后，这个问题就更大了，到底将来要承担多少？保障房或者内保障房将来在住房市场占比20%、30%、还是50%，不清楚。所以又乱了。认为自住房的出现可以有效抑制商品房的均价，这点不对。
王珏林：这是人为算帐，不是商品房非得纳入均价里面，这叫什么均价？
陈国强：如果放在保障房里，这个基本功能都丧失了，就更没有意义了。
王珏林：这跟做假没什么区别，非得把假的和真的混在一起，就不知道真假了，人为的造成这种，为了均价，过去说把经济适用房纳入进去，这是开玩笑，跟商品房有什么关系呢？
陈国强：对北京市领导来说，房价成了无法面对的现实。如果放开这一条，北京的房价可以允许比其他的省会城市高两倍、三倍这不是问题，因为是特殊城市。
王珏林：有一点很重要的是，考虑北京市市民能不能承受得住？不能说地价好、房价好，你的腰包鼓了，但是老百姓怎么办？政府是为谁服务的？所以降低房价是政府首先作为为大家服务更多的人服务的基础，才能降价。
你谈的明明很简单的问题，现在变得越来越复杂了，不知道研没研究后期的管理会带来多少麻烦？品种越多，产权越复杂，后期的管理越复杂，发生的问题越多。所以对未来市场真正越来越成熟的时候，带来的麻烦越多，因为有好多问题要解决，因为已经走到那个阶段了。现在没有走到那个阶段觉得“有水喝”、“有面包吃”就可以了，但是完全不是，再往后看5年、10年以后，这些都是将来市场管理非常复杂不好办的事情。
主持人：以前保障房品种已经很繁多了，很多问题处理不了，赵老师您怎么看？您之前说解决“僧多粥少”的办法是“减僧增粥”，能具体给我们谈一下吗?
赵秀池：“僧多”就是需求多，像国外保障房提供，根据政府的财力，保障房是政府要出钱的，地也好，资金也好，政府要真正地拿钱，要匡算一下低保人群覆盖是多少。咱们要算帐，如果保障房基础保障覆盖面到底是多少？需求是要有所控的，不能像现在所有人都进来了。北京市人口每年都在增加，09年之后现在又增加了359万，那么三口之家一除就100多万套房子，这是增量的人口，还有原来存量的人口，所以需求是满足不了的，在这种制度下，这是制度安排的问题。
还有就是供应的问题，既然是保障房政府要出地，包括资金，现在让开发商代建，就是“肉烂在锅里”，这块地不挣钱，肯定把钱搭在商品房上，所以政府肯定要出钱，自住这块政府得出钱，让他愿意自愿地去建。
王珏林：政府为什么不自己干呢？他就不愿意做。
主持人：为什么不愿意自己盖呢？
王珏林：这个省事，完成最简单。
陈国强：我最近去了一趟浙江舟山，政府就是自己筹集资金自己建。北京住房配建方面比较领先的，是先尝试了，很多城市也效仿北京的方法，搞配建了，类似于当年“831”之后的招牌挂，一方面确保了市场的公平性，实际上是助推地价的重大推手。配建也可能跟当年的招牌挂一样，对北京土地市场成为一个新增的推手，地价推高之后会把房价推到天价上去。过去我们理解商品房3、5万是高价，将来可能是土地成本，起点价了。所以北京市场未来房价很多人担心的，多少年以后80万每平米，恐怕离我们越来越近了。
王珏林：配建就图省事，卖了地，把房子配完了，就完事了，而且建什么的都给开发企业了。刚才国强说的是有一定的道理，谁也不是傻子，谁都会算帐，不要以为开发企业给你建公益的，他不会的，给我这块的成本会纳入我的商品房，他会抬高地价和房价，只会这样，不会降低房价。
另外，商品房和保障房放在一个大楼盘里，放在一个小区里，这合不合理？因为住的是完全不同的人，会造成上面心里的不平衡。住保障房的开宝马车、奔驰车开着，有各种优势，那些人看到我买的房子是多少的价格，你们便宜那么多，这是有意造成这种心态的不和谐。
第三方面，城市没有这么建的，明明是一个比较好的楼盘里面非得搀杂“沙子”，城市怎么能这么建？到处都是斑斑痕痕。这么分析看，它的优势只有一点，政府省事了，完成任务了，但是缺点是很多很多的，不值得做。
主持人：仅仅完成任务可不可以理解为推卸责任？
王珏林：是不可取的东西，你认为它是什么就是什么。
配建不回归合理轨道将造成市场扭曲
赵秀池：保障房和商品房有不同运行机制，如果代建政府得给政策，现在咱们是混在一块了。我们去年做了一个项目，他说代建经济适用房，政府回购4000元/平，他们成本是6000元/平，赔的2000元/平肯定是从商品房里加出来。我的意见就是代建可以，但是得有相应政策，政府该出钱出钱，该出地出地。
赵秀池：配建不是说绝对不可以，国外保障房社区或者商品房社区，也有混合的。这个小区里面既有高端的商品房，也有保障房，但是后期管理的确是挑战。配建也不是不可以做，关键是以什么样的方式配建？就是谁配谁？早期是商品房配建少年的保障房，包括自住房，商品房为主，配建为辅，是15%。现在看到越来越的多例子是，自住房配建少量商品房，这样的结果是，商品房部分的地价扭曲到没法形容的程度了。比如恒大那个项目，商品房是超过5万元/平，自住房是2.2元/平，可以预知将来商品房售价6、7万/平是必须的了。
融创在农展馆外面的这块地，虽然配建的不是保障房、自住房，配建的是医院，楼面地价是7万多元/平，为什么到了7万多？就是因为配建捣鼓出来的，所以配建跟招牌挂一样，会把北京的房价推到让人难以理解的程度。地价提高之后，特别是地段好的，区位好的，配套好的，将来房价上10万、20万是可以预期的。不改变现有的住房，北京将来的房价会让更多的人恐怕都会“望楼兴叹”，会进一步地扭曲现在市场里面已经存在的各种矛盾。所以配建不回到合理的轨道，或者比较合理的方式推行配建这个制度，将来它会造成市场扭曲。
主持人：拍地时，现在很多开发商在拍配建时“怨声载道”，如何看待这个问题？
王珏林：谁也不愿意，开发商是被迫接受这样的规则。你的条件是属于政府说了算，强加给开发商的。我们城市发展从核心的角度考虑，这种就是不和谐。
另外，如果为了完成任务配房不配地？配地可以一大一小、一南一北，一块卖，一个建保障房，一个建商品房，非得放在一起卖，一块地里产生不同的品种，非常让人不可理解。
这个对未来城市建设没有好处，总而言之配建方式不合适，还不如卖出了钱再干别的事，“鱼是鱼”、“水是水”放开就可以了。现在其实谁都不满意，政府工作完成了漂亮，一次性完成，但是带来很多“不漂亮”，这个事虽然简单，太简单了，不是好办法。
赵秀池：开发商也是一肚子苦水，老说人家没有道德的血水，其实不是这样的，还是制度安排的问题。
自住房推出首先影响刚需群体
主持人：陈老师刚才提到自住房原则是为了平抑房价，您觉得市场效果是这样吗？
陈国强：随着自住房的上市，特别是占的比例越来越高，去年2万／平，到今年4到5万／平，每年新成交，在房市里面占40%甚至更高，对住房成交均价来说肯定是有效果的，可以把过去住房市场结构调整之后，价格会有所抑制了，另外也会让更多的人从商品房市场撤流出来了，回到保障房市场。使得开发商提价的理由减少了，基础会削弱了。今年上半年北京市长的变化跟自住房产品的推出也有一定的关系，尽管还有其他的因素。
另外，市场预期方面，它影响的不单单是刚需群体，或者是刚需性楼盘，它也会影响到二手房市场的交易。因为有些人原来比如说到二手房市场去找合适自己的房子，有了自住房之后，他可能眼光就转到自住房了。二手房市场很多房源就卖不出去了，或者价格下调了。很多改善型的需求，对中高端的一些楼盘，他们的换房是建立在二手房正常的交易流转制度的。如果我手上的房源不能正常流转，旧房卖不掉，想实现改善需求无从谈起。
所以自住房这样一个新品种的推出，首先影响到了刚需群体，影响到商品房市场的格局。同时对二手房也形成了制约，很多需求，比如今年2014年二手房成交规模恐怕因为自住房的出现，会减小了，市场成交量套数会减少。对中高端改善性产品也形成制约。所以不要低估自住房对市场带来的冲击和影响。它既影响刚性需求，也影响二手房，也影响中高端需求。
王珏林：国强是理性分析，从理性分析这些都有可能，但是就那点自住房没有多大的影响。
陈国强：胃口吊起来了。
王珏林：吊起来也是暂时的，老喊狼来了，最后该怎么样还是怎么样。我觉得平抑价格这种说法不成立，不应该这么平，因为老百姓买的房价是真实的价格，不是虚拟的价格。因为大部分要通过市场去解决住房，等我天天看房价根本不是政府说的那个价格，我觉得政府在骗我。平均2万多／平，我得到6环买，说明你开发都是6环以外的房子，6环以内没卖过房子。所以绝对要分开，政府保障的这些不能统计进来，都统计进来是不合理的。
第二，有的楼盘又有自住房，又有商品房，这可能会影响比较大，他会互比，互看，他心里不舒服。这个楼盘外表差不多，这边是1万8／平，那边是2万5／平，差好几千，他心里不舒服，会影响那边的销售，所以开发企业很不高兴。因为不仅给你盖了房了，还影响我这块的价格，这块的价格也不能降，降的话成本增加，利润减少，会亏，又不甘心，这不利于市场发展。
还有一点，大家都期盼着够条件，按现在够条件的太多了，只要划一个线，不知道北京市有没有考虑过有多少家庭能进入这个线。还有原先还“欠帐”的还有多少没还，把这两个加在一起是多少了。就算保障房可持续建用多少年能解决？这还不算，每年还不断地产生新的，产生这块还要增加一个系数，所以这块实话讲是永远无穷无尽的，解决不了的，但是都得慢慢来，经济再发展也得慢慢来，所以大家需要看到的是合理性，一个是资源可持续利用，现在我们把房子一次性给了，没有一个循环池。
实际上有很多办法，比如可以不同地对待年轻人，比如你创业三年、五年，三年是什么样，五年是什么样，不能无休止的大家都集中在北京、大城市，无限地占有房源。我不知道北京要扩大到多大，多少个北京？效率非常低。所以还是以公共租赁为主，而且公共租赁房不能长期占有，必须有阶段性的，还得既定他必须奋斗。
自住房是没法退出，就是靠土地解决微薄的保障人数，还得不断地增加土地，而且大部分人还不能受益，这不是好事。
主持人：王老师提到，现在自住房平抑房价也可能是暂时性的，如果真正开始摇号，可能大家觉得我没摇上，这类人群会不会陆续地回归商品房市场？
赵秀池：如果老摇不上他可能会回归到商品房，但是对个别楼盘来讲，开发商代建了，肯定把价加到同样这块地上的商品房上去，是抬高了房价。从均价来讲，把商品房均到自住房里，看它的比重，如果它的比重很小，我觉得对均价没有什么影响，就看将来推盘的比例有多大了。如果增加到一定程度之后可能会有影响。
王珏林：多少都是不合理，没有这么统计的。因为我花钱买的就是商品房，你给我的信号里有政府补贴，这跟给我的信号不对。正确信息应该是政府做的，虚假信息根本不存在的东西，这是不对的。
保障房建设应从“多元”回归“一元”
主持人：如果重新回归“一元”到公租房，这条路能走得通吗？
王珏林：当然能走得通，住房保障不是说光是房的问题，不是建公共租赁房，因为建永远还是不够，虽然好一点，但是层次都是鸽子窝似的，还是不行。所以必须要走租赁市场，过去住建部是补砖头、补人头，现在强调的就是补砖头，为什么不强调补人头呢？补人头就是租房子我就给你租赁补贴。我支持你租房，拿一部分钱给你补贴，这个解决的比你盖更多的房子要好，因为我们土地资源有限，不能这么乱来。我们还要搞国际城市、高水平的城市，这么乱来怎么建高水平的城市。
主持人：公租房和廉租房并轨就是要简化，从多元回归一元，您觉得这条路要走多久？
陈国强：现在看不清楚，或者是越来越糊涂了，公租房之外还有实物的租赁，还有现金的租赁补助，如果运用资金补助的方式，可以有效地盘活租赁市场，二手房的租赁市场，存量房源可以盘活起来。而且政府在投资建公租房思路中，一定要把眼光再拓宽一些。不要着眼于过去的，找到地，筹备资金渠建，可以把城区存量的老公房，面积比较小的，无论是住房还是其他的建筑，都可以改造成居住的空间，变成租赁性的房源。包括过去的一些厂区、厂房都是可以改造的。包括引导社会资金，包括引导企业，把自有的物业进行合理地改造之后，也可以成为社会化的房源，政府可以补助。
企业要有利可图，要保证他的合理投资回报，这样可以把社会资源动员起来。而不是政府凭自己的一己之力去干吃力不讨好的事情。关键是要设计好的规则、相关制度和引导社会参与，这样的话，国外能解决好，我们也没有理由，保障房的问题一直像挂着的一把剑一样，就不去了。我相信中国人的智慧这点问题肯定有办法解决的。主要还是基于各种比如短期的考虑，或者是过于看重某些因素。实际上是让保障房制度本身一团浆糊，我们完全可以走出误区。当然要集思广益，多听听像王主任这样有经验的专业人士的意见，要共同把这个制度真正实现优化，而不是现在这里打转转，走不出去。老是纠结于短期利润和短期目标。
我觉得自住房是非常典型的值得探讨的一个案例。为什么会出现自住房？下一步会怎么样？今天你们选择自住房这样一个由头，的确值得探讨，背后暴露了一系列的问题和矛盾，而且它也有可能会带来后续的很多现在可能还看的不是很清楚的一些隐患。比如说我刚才提到的，现在这种配建方式，必然会对北京土地市场进一步的扭曲，将来的地价和楼价的循环推高也是可以预期的，所以需要检讨现有的制度。
主持人：赵老师您怎么看呢？
赵秀池：制度安排政府主导非常重要。比如过去旧房制度，那会儿都是租，没有人买，住着也很踏实。但是现在，就觉得政府导向，住宅商品化，好像就得买房，鼓励产权式的把租赁忽略了。房改住宅商品化应该是租买并举，但是现在过分强调买了。
王珏林：可以租自己的房子，不买，可以交租金，也可以买下来。
赵秀池：住宅商品房也是两种形式，一个是买的产权，一个是租使用权都是可以的。现在因为房价不断地涨，收益在那儿，所以自住、投资两相宜。过去中国人理念是这样，有了钱就买房，租房不踏实等各种因素。所以政府加上理念的引导，就又进入误区了，把租赁存量房市场忽略了。保障房应该是两种形式，一种是实物补贴，给你房子，一个就是货币补贴，低收入非常困难，按照不同的层次，比如原来是有区分的，廉租房是最低收入人群，连首付款都交不起的，所以经济上是分不同的等次补贴，现在这种制度乱了。
陈国强：只要政府改变现有的思路，比如公租房，将来有一部分人是要通过可以申请实物的公租房，有一部分人比如政府每个月补给我1000块钱，我可以自己去选，我的租金政府掏一块我也愿意。所以关键引导就看政府有没有实际行动，如果他愿意拿出租金补助的话可以实现。
王珏林：因为现在我们的房价，包括租金都很高，大部分年轻人难度较大，买房买不起，租也租不起，所以可以用房补。我个人的看法，保障这块，大家不满意可能还是分配问题，解决问题的办法，就是我们要照顾更多的人，还是以补贴的比例占的最大，然后再盖一些公共租赁房，解决一些确实这个家庭没有再生产能力的这样人。剩下的全部大量的进入市场，做一个完整的市场，现在什么都不完整。市场不发展、不完整，对一个城市没有好处。不管投资还是招商，还是产业发展，还是做好城市水平的提升都有影响。所以确实要重新思考，我们中国的住房保障应该两条腿走路，补砖头、补人头，但是以人头为主，砖头作为补充。
加大市场供应 保证自住房质量
主持人：王老师提到了，开发商的成本会从其他的地方找补回来，市场除了开发商这一面，一个是数量，另一个质量上也会控制，随着住房增量加大，怎么样在保质又保量的情况下完善住宅保障？
王珏林：比如一个小区有自住房、有商品房，施工、设计、选材肯定完全不一样。因为这个是按照施工质量标准完成任务就可以，就跟配置车似的，像出租车几万块就可以使用，质量保证合格就行。但是那部分，得考虑消费者怎么把房子卖出去，要锦上添花，找到卖点，完全不一样。
主持人：这两类人群心里最后应该通过一个什么方式平衡？
王珏林：都不平衡，占便宜的不平衡、吃亏的也不平衡，得到保障房的，心里可能美滋滋的，那么便宜跟你住一个小区，但是就算同一个小区也可能会划一道墙，区隔开来，时间长了，我觉得不是好事。
主持人：也有人说，假设贫穷的人集中在一起可能会形成贫民窟，也有治安的问题。
王珏林：形不形成贫民窟这是市政配套的问题。既然做自住房，不是公共租赁房，自住房这些人，他们再发展能力后劲是很强的。贫民窟不贫民窟是管理方面的问题，脏水随便泼，没有下水道，肯定是像贫民窟，什么都没人管。要保证干干净净的，生机勃勃都是年轻人住，我觉得没有问题。
但是住宅的话，一个城市建大量的这种房子，不会花太多的成本，不会搞绿化，这样建的话，城市整体水平下降了。尤其北京市首都这样的城市，未来是国际大都市，每一个建筑都应该保持百年大计，不能说30年、20年以后房子就看着落伍了，这不是质量问题，是房子问题。所以不管建什么房子空间多大，都要保持一定的水准。
陈国强：沿着刚才提到的配建的思路来说，我们现在的配建太过简单了。配建可以不同的地块配建、异地配建、包括开发企业，比如两家企业、三家企业联合来做，你做商品房，我做代建房，各有各的长项。比如绿城代建的项目也很好，不亚于商品房，当然成本不一样。这里面有很多问题，它是可以找到更优的方案的，现有的政策完全可以优化，包括代建配建的这种方式完全可以再进一步优化，避免已经出现的一些问题。所以保质保量，如果我们换一个思路，或者是对既有的政策做一些改进优化，完全可以找到答案的。
赵秀池：保证质量一个就是标准的问题，房子不光是面积问题，还有它里面各种品质的保障，制订标准有相应的办法。再一个就是引进住房质量保险，有质量问题可以通过保险转移风险。再一个，关键就是质量是由资金保证的，没有盈利空间建的房子就有问题，还是要从制度上设计，让开发商有一定的盈利空间。