2014年第一季度刚刚过去，在楼市大趋势不明朗的当下，首季度的各项楼市数据能给我们带来哪些启示？记者通过整理东莞市建设网、东莞市房管局公众信息网及相关研究机构的统计数据了解到，首季度东莞一手住宅签约面积约95.3万平方米，同比大幅减少36%。与此同时，首季度东莞一手住宅签约均价约9153元/平方米，同比上涨7%。
“成交量下降，但是价格微涨，这符合当前东莞市场大环境的格局。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示，东莞的城市在成长，在拿地等各项成本增高的同时，房价总体小幅上涨是趋势。受全国房地产大环境的影响，东莞市场的主力军刚需客迟迟不出手，导致市场成交量下滑严重。业内人士认为，东莞楼市观望格局已经形成，短期内回暖较难，建议地产商加大促销力度，在楼市总体看涨的时候，刚需客要切忌“抄底”的心态，该出手时就出手。
一手楼成交同比降四成
监控数据显示，2014年第一季度东莞一手住宅新增供应面积约74.4万平方米，同比减少16%，是近8年的供应低潮；一手住宅签约面积约95.3万平方米，同比减少36%。
李兴旺分析认为，第一季度成交量的大幅萎缩，主要有以下几点原因：第一，去年基数较高。2013年第一季度东莞楼市成交迅猛回暖，创下历史最高增幅，同比增85%。第二，全国市场观望气氛浓。春节后少数城市少数楼盘价格下降，致全国楼市观望气氛渐浓，东莞更是如此。第三，第一季度新增供应较少，需求的释放受到制约。第四，房贷政策的紧缩，抑制部分住房需求。
以3月份最后一周为例，东莞住宅成交前十名的楼盘销售量为184套，与全市销售总量591套相比，占比31.13%，签约主要集中在部分促销楼盘及个别新品加推项目。当周，逾四成楼盘签约套数低于5套，签约套数在5—10套的楼盘占两成多，整体成交水平仍然低位运行。
东莞中原研究部研究员认为，一方面，市面上新品加推的项目依然较少，库存产品对客户的吸引力始终有限；另一方面，前段时间疯传的“崩盘论”潜移默化中已影响到广大市民的购房情绪，相当大的刚需群体的购房热情会直接受挫。东莞楼市以刚需主导市场，观望格局已形成，在信贷持续紧张的前提下，新品市场不足、大部分楼盘优惠力度不够，市场成交想要大幅回升的难度很大。
新增供应减少均价突破9000元
2014年第一季度，东莞一手住宅签约均价约9153元/平方米，同比上涨7%，涨幅超过2012年和2013年同期。该季度比2013年第四季度上涨2.6%，也就是说，住宅均价已保持连续两个季度的上涨。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年开始，东莞楼市开始步入明显的供应不足态势。2012年供应600.4万平方米，成交600.3万平方米，2013年供应728.4万平方米，成交755.5万平方米，2014年第一季度供应72.4万平方米，成交95.3万平方米，近两年明显供应节奏跟不上需求节奏，供应不足支撑房价平稳上涨。
以3月为例，东莞一手住宅新增供应仅15万平方米，创2007年以来历史同期最低，同比大幅减少67%，减幅创2007年以来最大。3月全市一手住宅网签面积约31.7万平方米，接近历史最低点2008年（29.6万平方米），同比减少50%，减幅亦创2007年以来最大。3月全市一手住宅网签均价约9056元/平方米，同比略涨7%，环比2月份的9243元/平方米略回落约2.7%。东莞房价已连续4个月超9000元，以9100元上下小幅波动，整体呈现稳定。
与此同时，第一季度东莞楼市成交区域分化较严重。成交面积前10名区域全市比重达65%，即1/3的区域成交占据了超过2/3的市场比重。第一季度成交热点区域主要集中在临深片区、市区、西部和中部片区。其中临深片区表现突出，仅凤岗和塘厦两镇成交面积总和占全市21%。
东莞市房地产协会秘书长陈骏良认为，供应量的大幅减少，一方面由于部分开发商观望，推迟入市，另一方面由于工期进度未能赶上。3月全市住宅均价环比2月份小幅回落2.7%，主要为结构性因素，而非房价真实下跌。从3月签约面积前10名楼盘可看出，均价低于8000元项目占六席。
刚需供应不足低库存支撑房价
2014年第一季度，万科以13.4亿元的签约金额位列东莞房企榜首，占全市签约金额总量的11.8%。其次为光大地产，签约金额为7.5亿元。第三为万达地产，签约金额为4.8亿元，主要为商业签约。
研究数据显示，第一季度70—120平方米户型供应比重约64%，较去年略有回落。其中71—100平方米户型供应比重回落最明显，比重约46%，较去年回落7个百分点。121平方米以上户型供应比重约34%，较去年上升5个百分点。
刚需供应不足，是3月楼市成交低迷的因素之一。刚需户型的减少、中大户型的增加主要体现在3月份，71—100平方米户型供应比重仅37%，100—120平方米户型供应比重仅10%，两个以首次置业为主的刚需产品供应均处于历史低点。3月中大户型供应比重明显增加，如121平方米以上户型供应比重达51%，其中141平方米以上供应比重高达34%。
截至3月31日，东莞一手住宅库存面积约456万平方米，连续2个月回落。如按照2013年月均63万平方米消化速度，消化库存仅需7.2个月。房地产业内通常以12个月，即以一年作为去库存周期风险的临界点，东莞目前仍处于“低库存”水平，房价得到支撑。陈骏良认为，在全国楼市普遍低迷时期，东莞“低库存”这一特性，将会延长房价下调时间，收窄房价调整幅度。
■专家观点
6月前是买家
出手好时机
东莞市房地产协会秘书长陈骏良：
目前东莞房地产成交波动是由供应紧张及结构性回调等多重因素导致的。成交量的下滑对于买家来说没有任何意义，对于开发商来说才重要，因为拉长了回笼资金的周期。但是，第一季度东莞的房价小幅向上涨，这证明了在东莞刚需市场供不应求的局面下，房价下降的空间很小。
对于东莞的房地产，我是长线看涨的。目前东莞的房地产市场是以万科、万达等大型上市房企和本土房企全面占领市场的局面。这些大房企的融资能力很强，短期内抗压能力很强。东莞在快速发展，与广深的房价相比，东莞可以说是珠三角房地产市场的洼地。
现在市场观望情绪比较浓，我认为第二季度会有很多开发商为了打破当前这种僵局而选择促销折扣优惠。等到第二季度一过，开发商的银根有所缓解，房价又会迎来新一轮上涨。所以建议购房者多对比楼盘，找到合适又相对优惠的价格就出手。同时还需做长远打算，尽量一步到位。从目前的东莞房地产形势来看，个人认为6月前都是入市的好时机。
相比周边城市的房价，其实东莞的房价一直都不算高。可以简单算一笔帐，除去土地成本、建筑成本以及税费等，开发商的利润与一线城市的开发商差距还是很大的。长期来说，指望东莞的房价大幅下降基本很难，东莞一手楼的低库存就是一佐证。刚需盘一开盘，基本上在很短的时间内就能被消化，这也证明东莞的刚需很旺盛。东莞楼市从长线来看，是看涨的。
2014年第一季度刚刚过去，在楼市大趋势不明朗的当下，首季度的各项楼市数据能给我们带来哪些启示？记者通过整理东莞市建设网、东莞市房管局公众信息网及相关研究机构的统计数据了解到，首季度东莞一手住宅签约面积约95.3万平方米，同比大幅减少36%。与此同时，首季度东莞一手住宅签约均价约9153元/平方米，同比上涨7%。
“成交量下降，但是价格微涨，这符合当前东莞市场大环境的格局。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示，东莞的城市在成长，在拿地等各项成本增高的同时，房价总体小幅上涨是趋势。受全国房地产大环境的影响，东莞市场的主力军刚需客迟迟不出手，导致市场成交量下滑严重。业内人士认为，东莞楼市观望格局已经形成，短期内回暖较难，建议地产商加大促销力度，在楼市总体看涨的时候，刚需客要切忌“抄底”的心态，该出手时就出手。
一手楼成交同比降四成
监控数据显示，2014年第一季度东莞一手住宅新增供应面积约74.4万平方米，同比减少16%，是近8年的供应低潮；一手住宅签约面积约95.3万平方米，同比减少36%。
李兴旺分析认为，第一季度成交量的大幅萎缩，主要有以下几点原因：第一，去年基数较高。2013年第一季度东莞楼市成交迅猛回暖，创下历史最高增幅，同比增85%。第二，全国市场观望气氛浓。春节后少数城市少数楼盘价格下降，致全国楼市观望气氛渐浓，东莞更是如此。第三，第一季度新增供应较少，需求的释放受到制约。第四，房贷政策的紧缩，抑制部分住房需求。
以3月份最后一周为例，东莞住宅成交前十名的楼盘销售量为184套，与全市销售总量591套相比，占比31.13%，签约主要集中在部分促销楼盘及个别新品加推项目。当周，逾四成楼盘签约套数低于5套，签约套数在5—10套的楼盘占两成多，整体成交水平仍然低位运行。
东莞中原研究部研究员认为，一方面，市面上新品加推的项目依然较少，库存产品对客户的吸引力始终有限；另一方面，前段时间疯传的“崩盘论”潜移默化中已影响到广大市民的购房情绪，相当大的刚需群体的购房热情会直接受挫。东莞楼市以刚需主导市场，观望格局已形成，在信贷持续紧张的前提下，新品市场不足、大部分楼盘优惠力度不够，市场成交想要大幅回升的难度很大。
新增供应减少均价突破9000元
2014年第一季度，东莞一手住宅签约均价约9153元/平方米，同比上涨7%，涨幅超过2012年和2013年同期。该季度比2013年第四季度上涨2.6%，也就是说，住宅均价已保持连续两个季度的上涨。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年开始，东莞楼市开始步入明显的供应不足态势。2012年供应600.4万平方米，成交600.3万平方米，2013年供应728.4万平方米，成交755.5万平方米，2014年第一季度供应72.4万平方米，成交95.3万平方米，近两年明显供应节奏跟不上需求节奏，供应不足支撑房价平稳上涨。
以3月为例，东莞一手住宅新增供应仅15万平方米，创2007年以来历史同期最低，同比大幅减少67%，减幅创2007年以来最大。3月全市一手住宅网签面积约31.7万平方米，接近历史最低点2008年（29.6万平方米），同比减少50%，减幅亦创2007年以来最大。3月全市一手住宅网签均价约9056元/平方米，同比略涨7%，环比2月份的9243元/平方米略回落约2.7%。东莞房价已连续4个月超9000元，以9100元上下小幅波动，整体呈现稳定。
与此同时，第一季度东莞楼市成交区域分化较严重。成交面积前10名区域全市比重达65%，即1/3的区域成交占据了超过2/3的市场比重。第一季度成交热点区域主要集中在临深片区、市区、西部和中部片区。其中临深片区表现突出，仅凤岗和塘厦两镇成交面积总和占全市21%。
东莞市房地产协会秘书长陈骏良认为，供应量的大幅减少，一方面由于部分开发商观望，推迟入市，另一方面由于工期进度未能赶上。3月全市住宅均价环比2月份小幅回落2.7%，主要为结构性因素，而非房价真实下跌。从3月签约面积前10名楼盘可看出，均价低于8000元项目占六席。
刚需供应不足低库存支撑房价
2014年第一季度，万科以13.4亿元的签约金额位列东莞房企榜首，占全市签约金额总量的11.8%。其次为光大地产，签约金额为7.5亿元。第三为万达地产，签约金额为4.8亿元，主要为商业签约。
研究数据显示，第一季度70—120平方米户型供应比重约64%，较去年略有回落。其中71—100平方米户型供应比重回落最明显，比重约46%，较去年回落7个百分点。121平方米以上户型供应比重约34%，较去年上升5个百分点。
刚需供应不足，是3月楼市成交低迷的因素之一。刚需户型的减少、中大户型的增加主要体现在3月份，71—100平方米户型供应比重仅37%，100—120平方米户型供应比重仅10%，两个以首次置业为主的刚需产品供应均处于历史低点。3月中大户型供应比重明显增加，如121平方米以上户型供应比重达51%，其中141平方米以上供应比重高达34%。
截至3月31日，东莞一手住宅库存面积约456万平方米，连续2个月回落。如按照2013年月均63万平方米消化速度，消化库存仅需7.2个月。房地产业内通常以12个月，即以一年作为去库存周期风险的临界点，东莞目前仍处于“低库存”水平，房价得到支撑。陈骏良认为，在全国楼市普遍低迷时期，东莞“低库存”这一特性，将会延长房价下调时间，收窄房价调整幅度。
■专家观点
6月前是买家
出手好时机
东莞市房地产协会秘书长陈骏良：
目前东莞房地产成交波动是由供应紧张及结构性回调等多重因素导致的。成交量的下滑对于买家来说没有任何意义，对于开发商来说才重要，因为拉长了回笼资金的周期。但是，第一季度东莞的房价小幅向上涨，这证明了在东莞刚需市场供不应求的局面下，房价下降的空间很小。
对于东莞的房地产，我是长线看涨的。目前东莞的房地产市场是以万科、万达等大型上市房企和本土房企全面占领市场的局面。这些大房企的融资能力很强，短期内抗压能力很强。东莞在快速发展，与广深的房价相比，东莞可以说是珠三角房地产市场的洼地。
现在市场观望情绪比较浓，我认为第二季度会有很多开发商为了打破当前这种僵局而选择促销折扣优惠。等到第二季度一过，开发商的银根有所缓解，房价又会迎来新一轮上涨。所以建议购房者多对比楼盘，找到合适又相对优惠的价格就出手。同时还需做长远打算，尽量一步到位。从目前的东莞房地产形势来看，个人认为6月前都是入市的好时机。
相比周边城市的房价，其实东莞的房价一直都不算高。可以简单算一笔帐，除去土地成本、建筑成本以及税费等，开发商的利润与一线城市的开发商差距还是很大的。长期来说，指望东莞的房价大幅下降基本很难，东莞一手楼的低库存就是一佐证。刚需盘一开盘，基本上在很短的时间内就能被消化，这也证明东莞的刚需很旺盛。东莞楼市从长线来看，是看涨的。