2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内绝大多数人的意料。伴随着市场调整，关于国内房地产市场发展空间的质疑声来势汹汹。
对此，诺亚（中国）控股有限公司执行董事、歌斐资产管理有限公司创始合伙人兼总裁殷哲在接受中国房地产报记者采访时表示，中国房地产市场起步较晚，至今还未真正市场化，不足以形成真正市场意义上的周期。从改革开放以来房地产发展的数次起落看，中国房地产“周期”实际上是政策或货币信贷影响下的短期波动。结合当前经济增长、货币金融环境、人口结构及城市化进程等方面，虽然当前处于低位，但经过一个阶段调整后，仍有继续上升空间。
中国房地产报：有观点认为，中国房地产市场已经由卖方市场变成了买房市场，房地产形势难以改善的根源在于房地产市场供应过剩，你怎么看？
殷哲：从中长期来看，房地产市场增量供需或趋于平衡，但存量缺口的消化仍是漫长过程。在过去16年里，中国房地产市场出现了严重的供不应求，这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。未来5年增量市场或过剩7.5亿平方米，但与存量缺口相比仍有巨大差距。国家统计局的数据显示，到今年6月底，全国商品房在建未完工面积达到44亿平方米，如果按2013年的商品房竣工面积（8亿平方米）计算，把这些在建项目完工需要大约5.5年的时间。在这5年多的时间里，按城镇人口每年新增1800万人计算，城镇常住人口会增加约9000万人，按人均居住面积33平方米计算，这些新增城镇人口所形成的潜在住房需求约为30亿平方米，加上旧城改造形成的需求（约为6.5亿平方米），总需求约为36.5亿平方米。也就是说，在不考虑现有城镇居民的改善性住房需求和投资性需求的情况下，今后5年城镇住宅房地产市场将出现新增供应大于新增潜在需求约7.5亿平方米（44亿平方米减去36.5亿平方米）的现象，房地产市场增量供需正逐渐趋于平衡。
而考虑到中国城镇化率依然只有53.73%，按照城镇户籍人口计算更是不足40%，因此城镇居民规模仍有相当大的增长空间，因此，中国房地产市场从供应极度短缺的状态走向平衡的过程将远比外界想象的要长。
中国房地产报：有市场人士预计，中国空置房最保守估计超过5000万套？
殷哲：5000万套空置房如成真，以套均100平方米计算，全国共有50亿平方米空置面积；而2009年~2013年5年全国商品住宅销售面积总和为49亿平方米，2004~2013年全国房地产企业购置土地占地面积是38.49亿平方米，按照我国城镇平均容积率1.36（中金公司测算）计算共52.34亿平方米。如果5000万套空置房是真的，则意味着2009年至今全国所有成交商品住宅都无人居住，2004年至今开发商所有拿的土地建造出来的项目无人居住，这显然和实际情况不符。
中国房地产报：另一种声音则认为，中国房屋自有率已经达到80%，只有20%的人没有买房？
殷哲：住房自有率80%或许不假，但我国城镇居民目前所拥有住房总体偏旧，具有强烈的更新住房需求。全国城镇人口中有22%居住在20世纪90年代之前的住房内，有57%居住在2000年之前的住房内，据我们简单测算可得，全国共有1.35亿人居住在20世纪90年代之前的住房内，有3.51亿人居住在2000年之前的住房内，这些人群都是潜在的改善型需求，按照人均30平方米的居住标准，共有184亿平方米的潜在需求，考虑购买力的问题，即便打个对折也有90亿平方米，比2000年~2013年全国商品住宅销售总量85亿平方米都要多。
中国房地产报：房地产市场已经出现了严重的区域化现象。分区域看，你觉得哪些区域的房地产更有投资空间，哪些区域存在风险？
殷哲：一二线城市前景总体看好，三线城市存在局部供应过剩，总体风险大于机遇。
一线城市和部分沿海二线城市，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等住房供求矛盾激烈，房地产市场长期风险低。北京和上海是我国两个中心城区常住人口超过1000万的城市，而深圳非户籍人口占比更是超过70%，即便未来我国对超大型城市的人口规模将实行严格的控制，但在经济发展和城市建设的高地效应的影响下，行政性限制人口流入的管控难度极大，在很长一段时间内这些城市仍将是人口高流入，其房地产市场严重供不应求的状态延续。
二线城市和部分沿海三线城市，武汉、长沙、成都、合肥、郑州、苏州等人口流入速度明显加快，房地产市场正在进入扩张期。伴随着沿海产业内迁和我国经济增长重心的移动，来自内陆的转移人口不再单一流向沿海发达城市，其本省的中心级城市开始成为重要的选择，同样的，沿海地区部分产业经济发展迅速的三线城市的人口外流规模也明显收缩；另外，随着多年来一线城市和沿海发达二线城市的人口持续集聚，其城市拥挤效应开始爆发，这也一定程度上促成了流动人口的回归。以长沙为例，“北上深”平均人均GDP仅是长沙的1.1倍，但房价却是长沙的4.7倍；苏州的例子更为明显，其目前的人均GDP已经超过“北上深”均值，但房价依然不足“北上深”的一半，从生活的性价比来看，这类城市的吸引力正显著上升，而沿海发达城市则相反。
从当前的情况来看，内陆如重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都等人口都在快速集聚，反映在房地产市场上即是交易量的持续攀升，并且这样的扩张已经做到了逆行业周期。
三线城市即普通地级市经济建设水平仍需提高，部分城市存在严重的过度开发。目前行业内普遍对位于所谓“城市群”规划中的三线城市抱有较好的预期，事实上，在2011年的那波全行业进军三线的大潮中，这类城市也是集中被关注的对象。而我们对此是持怀疑态度的。
中国房地产报：下半年房地产调控政策是否可能发生变化？
殷哲：很多人以为政府调控房地产行业的时机选择是房价，但房地产市场上真正与此紧密挂钩的是房地产开发投资和商品住宅销售量，前者对固定资产投资的贡献率长期保持在20%左右，而后者则直接决定房地产交易税费的规模，进而影响政府的财政收入。事实上，政府的屡次调控，其根本的时机选择并不是外界普遍认为的房价涨跌，而是投资增速和市场交易量，而这样的关注重心是和政府的根本需求紧密联系的，预计在这个问题上短期也很难有显著改变。
2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内绝大多数人的意料。伴随着市场调整，关于国内房地产市场发展空间的质疑声来势汹汹。
对此，诺亚（中国）控股有限公司执行董事、歌斐资产管理有限公司创始合伙人兼总裁殷哲在接受中国房地产报记者采访时表示，中国房地产市场起步较晚，至今还未真正市场化，不足以形成真正市场意义上的周期。从改革开放以来房地产发展的数次起落看，中国房地产“周期”实际上是政策或货币信贷影响下的短期波动。结合当前经济增长、货币金融环境、人口结构及城市化进程等方面，虽然当前处于低位，但经过一个阶段调整后，仍有继续上升空间。
中国房地产报：有观点认为，中国房地产市场已经由卖方市场变成了买房市场，房地产形势难以改善的根源在于房地产市场供应过剩，你怎么看？
殷哲：从中长期来看，房地产市场增量供需或趋于平衡，但存量缺口的消化仍是漫长过程。在过去16年里，中国房地产市场出现了严重的供不应求，这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。未来5年增量市场或过剩7.5亿平方米，但与存量缺口相比仍有巨大差距。国家统计局的数据显示，到今年6月底，全国商品房在建未完工面积达到44亿平方米，如果按2013年的商品房竣工面积（8亿平方米）计算，把这些在建项目完工需要大约5.5年的时间。在这5年多的时间里，按城镇人口每年新增1800万人计算，城镇常住人口会增加约9000万人，按人均居住面积33平方米计算，这些新增城镇人口所形成的潜在住房需求约为30亿平方米，加上旧城改造形成的需求（约为6.5亿平方米），总需求约为36.5亿平方米。也就是说，在不考虑现有城镇居民的改善性住房需求和投资性需求的情况下，今后5年城镇住宅房地产市场将出现新增供应大于新增潜在需求约7.5亿平方米（44亿平方米减去36.5亿平方米）的现象，房地产市场增量供需正逐渐趋于平衡。
而考虑到中国城镇化率依然只有53.73%，按照城镇户籍人口计算更是不足40%，因此城镇居民规模仍有相当大的增长空间，因此，中国房地产市场从供应极度短缺的状态走向平衡的过程将远比外界想象的要长。
中国房地产报：有市场人士预计，中国空置房最保守估计超过5000万套？
殷哲：5000万套空置房如成真，以套均100平方米计算，全国共有50亿平方米空置面积；而2009年~2013年5年全国商品住宅销售面积总和为49亿平方米，2004~2013年全国房地产企业购置土地占地面积是38.49亿平方米，按照我国城镇平均容积率1.36（中金公司测算）计算共52.34亿平方米。如果5000万套空置房是真的，则意味着2009年至今全国所有成交商品住宅都无人居住，2004年至今开发商所有拿的土地建造出来的项目无人居住，这显然和实际情况不符。
中国房地产报：另一种声音则认为，中国房屋自有率已经达到80%，只有20%的人没有买房？
殷哲：住房自有率80%或许不假，但我国城镇居民目前所拥有住房总体偏旧，具有强烈的更新住房需求。全国城镇人口中有22%居住在20世纪90年代之前的住房内，有57%居住在2000年之前的住房内，据我们简单测算可得，全国共有1.35亿人居住在20世纪90年代之前的住房内，有3.51亿人居住在2000年之前的住房内，这些人群都是潜在的改善型需求，按照人均30平方米的居住标准，共有184亿平方米的潜在需求，考虑购买力的问题，即便打个对折也有90亿平方米，比2000年~2013年全国商品住宅销售总量85亿平方米都要多。
中国房地产报：房地产市场已经出现了严重的区域化现象。分区域看，你觉得哪些区域的房地产更有投资空间，哪些区域存在风险？
殷哲：一二线城市前景总体看好，三线城市存在局部供应过剩，总体风险大于机遇。
一线城市和部分沿海二线城市，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等住房供求矛盾激烈，房地产市场长期风险低。北京和上海是我国两个中心城区常住人口超过1000万的城市，而深圳非户籍人口占比更是超过70%，即便未来我国对超大型城市的人口规模将实行严格的控制，但在经济发展和城市建设的高地效应的影响下，行政性限制人口流入的管控难度极大，在很长一段时间内这些城市仍将是人口高流入，其房地产市场严重供不应求的状态延续。
二线城市和部分沿海三线城市，武汉、长沙、成都、合肥、郑州、苏州等人口流入速度明显加快，房地产市场正在进入扩张期。伴随着沿海产业内迁和我国经济增长重心的移动，来自内陆的转移人口不再单一流向沿海发达城市，其本省的中心级城市开始成为重要的选择，同样的，沿海地区部分产业经济发展迅速的三线城市的人口外流规模也明显收缩；另外，随着多年来一线城市和沿海发达二线城市的人口持续集聚，其城市拥挤效应开始爆发，这也一定程度上促成了流动人口的回归。以长沙为例，“北上深”平均人均GDP仅是长沙的1.1倍，但房价却是长沙的4.7倍；苏州的例子更为明显，其目前的人均GDP已经超过“北上深”均值，但房价依然不足“北上深”的一半，从生活的性价比来看，这类城市的吸引力正显著上升，而沿海发达城市则相反。
从当前的情况来看，内陆如重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都等人口都在快速集聚，反映在房地产市场上即是交易量的持续攀升，并且这样的扩张已经做到了逆行业周期。
三线城市即普通地级市经济建设水平仍需提高，部分城市存在严重的过度开发。目前行业内普遍对位于所谓“城市群”规划中的三线城市抱有较好的预期，事实上，在2011年的那波全行业进军三线的大潮中，这类城市也是集中被关注的对象。而我们对此是持怀疑态度的。
中国房地产报：下半年房地产调控政策是否可能发生变化？
殷哲：很多人以为政府调控房地产行业的时机选择是房价，但房地产市场上真正与此紧密挂钩的是房地产开发投资和商品住宅销售量，前者对固定资产投资的贡献率长期保持在20%左右，而后者则直接决定房地产交易税费的规模，进而影响政府的财政收入。事实上，政府的屡次调控，其根本的时机选择并不是外界普遍认为的房价涨跌，而是投资增速和市场交易量，而这样的关注重心是和政府的根本需求紧密联系的，预计在这个问题上短期也很难有显著改变。