随着北京、上海、深圳陆续出台新一轮房地产调整政策，今年以来房价领涨全国的广州，昨日调控的“靴子”终于落地。《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》昨日正式出台，这份被业界称为“穗六条”的调控意见提出，将根据广州市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例，同时还进一步提高非本市户籍居民购房门槛。业内专家表示，“穗六条”出炉有望拉住广州房价快速上涨的步伐，使房价保持平稳，短期内将对楼市成交带来冲击。
●南方日报记者 郑佳欣
焦点1
外地买家社保年限延至三年
“京七条”、“沪七条”、“深八条”，领涨于全国的3个一线城市深圳、北京、上海近期频繁出招，加码楼市调控。房价同比同样居高不下的广州昨日也出台新政。保利地产代理有限公司市场部总经理吴定金告诉记者，“穗六条”综合了深圳、上海等地的调控政策，在二套房贷和提高外地户籍购房门槛方面“双管齐下”。
昨日出炉的“穗六条”暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。吴定金表示，这一要求甚至比上海更为严厉，也超出了业界对于广州调控政策的预期，将有不少外地购房客被被拒之门外，短期内将对楼市成交量带来一定影响。
“目前广州各个楼盘的外地购房客比例不一，比例最高的甚至达到了五成左右，低的也有一成左右，预计该政策将使得市场成交量下跌近两成。”中原地产项目部总经理黄韬说。
限购令下，仍有部分中介和开发商帮着外地购房客拿假证明骗取购房资格。对此，“穗六条”专门规定，从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。
焦点2 二套房首付提高难改市场趋势
广州还效仿深圳和北京、上海，确定二套房贷首付由六成上升到七成。“穗六条”明确提出，人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。
业内人士告诉记者，二套房首付提高至七成在业界早有预料，与其他一线城市收紧二套房贷的做法一致。二套房贷首付七成短时间内会令购房需求有所下降，对市场会造成心理的影响，但并不足以改变广州楼市的整体趋势。据其分析，由于今年广州房价涨幅较大，早已让不少换房者放弃了换房计划，目前二套房的买家多数是资金比较充裕的购房者，相比首付再提高一成，他们可能更担心房价的大幅上涨。
合富置业成交数据统计，对于改善型以及投资型买家而言，资金实力相对雄厚，支付能力较强，再加上部分买家可能会受到“限贷”的影响，他们都更青睐于一次性付款。其中，改善型买家当中按揭和一次性付款比例各占一半，而投资型买家当中按揭比例更只有三成。500万元以上的高价位物业或200平方米以上的大户型物业的成交个案，对贷款的依赖程度相对较低，上述两类个案当中选择贷款完成交易的分别占两成多及三成多。
焦点3 住宅地供应今年将增20%以上
今年全国各地“地王”声不绝于耳，而广州每个区只要有新地块推出，成交价基本都可以成为该区域的新单价地王，其中南洲路地王拍出的3.459万元/平方米的楼面地价，让珠江新城都无法直视。
对此，“穗六条”从土地供应发力，广州将增加住宅用地供应，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。
对此，合富辉煌首席分析师黎文江表示，增加住宅用地供应是政府的意愿，但是这些住宅用地到了开发商手上能否如期开发，增加20%以上的楼市供应，仍是一个问题。
广州将加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
业内人士分析，通过加快中低价位商品住房供应抑制房价上涨的方向是正确的，但是需要有确切的配套政策。
焦点4 广州楼市限价暂不松绑
为了遏制房价上涨势头，广州市国土房管局从今年4月份出台空前严厉的“限售限签”政策，规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
随后，大量楼盘采用“双合同”的方式规避“双限令”，即通过剥离精装修费用等策略，以打破“限价”之困。
不过，最近业界疯传广州放开限价，如南沙楼盘限价出现松动迹象等。而昨日出炉的“穗六条”打破了这些人的幻想：按照规定，广州将引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。这也意味着，广州楼市限价仍无望松绑，还将持续一段时间。
■部门说法
近半年一手房价涨幅回落
今年以来，广州的调控压力不小。根据年初目标，广州今年的房价涨幅控制目标在10%，即低于15448元/平方米。而据测算，前9个月广州一手房均价为15965元/平方米，仍高于广州今年房价控制目标将近千元，调控压力较大。在此前的新闻发布会上，当媒体问及广州市市长陈建华是否有信心完成这一目标时，他坦言“压力很大。”
广州市国土房管局昨日表示，广州市调控工作取得了初步成效：保障性住房加快建设，1—10月筹集保障性住房18071套，提前超额完成省下达的目标任务（1.6万套）。住宅用地供应量大幅增加，1—10月，全市共供应住宅用地6平方公里，同比增加190%。新建商品住宅价格快速上涨得到一定遏制，2013年1—3月，全市新建商品住宅成交均价13880元/平方米，同比上涨24.4%；实施调控后，4—10月，全市一手住宅成交均价13078元/平方米，同比上涨8%，涨幅回落16.4个百分点。
■业界分析
“穗六条”能否降房价？
国家统计局昨日发布的10月房价数据显示，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅悉数超过了20%，而实际上，这一统计数据从今年5月份开始就已然进入了“两位数时代”。
在十八届三中全会召开前，北京、深圳等地的房产调控政策进一步升级，在年底房价调控目标问责压力陡增的情况下，“穗六条”应声落地。合富辉煌首席分析师黎文江表示，对于广州、深圳这样房价上涨过快的一线城市，短期内放开行政调控，市场必然存在失控的风险。
中原地产项目部总经理黄韬表示，“穗六条”可以说是“国五条”落地细则的升级版，确实将对目前的广州房地产市场带来不小的影响，但是希望立竿见影把房价降下来并不现实，预计房价保持平稳不涨的可能性较大。他表示，此时政府再不出手加码调控，房价还会进一步上涨，随着“穗六条”等短期内过渡性政策的出台，将使得前一阶段疯涨的房价平稳下来，可为房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
在不少专家看来，必须建立市场化的长效机制，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施，才能满足行业的良性发展。黎文江表示，房地产市场的长效机制虽然在三中全会的决定没有明确的表述，但是从各个条文中可以理解得到，如政府与市场的关系、全社会房产数据统一平台的建立、房地产税、城镇化等，都回答了大家心里的疑问，特别是提到住房保障与住房供应体系的建立，“以后从供应方面来调节市场，没有那么多行政限制”。
随着北京、上海、深圳陆续出台新一轮房地产调整政策，今年以来房价领涨全国的广州，昨日调控的“靴子”终于落地。《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》昨日正式出台，这份被业界称为“穗六条”的调控意见提出，将根据广州市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例，同时还进一步提高非本市户籍居民购房门槛。业内专家表示，“穗六条”出炉有望拉住广州房价快速上涨的步伐，使房价保持平稳，短期内将对楼市成交带来冲击。
●南方日报记者 郑佳欣
焦点1
外地买家社保年限延至三年
“京七条”、“沪七条”、“深八条”，领涨于全国的3个一线城市深圳、北京、上海近期频繁出招，加码楼市调控。房价同比同样居高不下的广州昨日也出台新政。保利地产代理有限公司市场部总经理吴定金告诉记者，“穗六条”综合了深圳、上海等地的调控政策，在二套房贷和提高外地户籍购房门槛方面“双管齐下”。
昨日出炉的“穗六条”暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），即将非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年。吴定金表示，这一要求甚至比上海更为严厉，也超出了业界对于广州调控政策的预期，将有不少外地购房客被被拒之门外，短期内将对楼市成交量带来一定影响。
“目前广州各个楼盘的外地购房客比例不一，比例最高的甚至达到了五成左右，低的也有一成左右，预计该政策将使得市场成交量下跌近两成。”中原地产项目部总经理黄韬说。
限购令下，仍有部分中介和开发商帮着外地购房客拿假证明骗取购房资格。对此，“穗六条”专门规定，从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。
焦点2 二套房首付提高难改市场趋势
广州还效仿深圳和北京、上海，确定二套房贷首付由六成上升到七成。“穗六条”明确提出，人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。
业内人士告诉记者，二套房首付提高至七成在业界早有预料，与其他一线城市收紧二套房贷的做法一致。二套房贷首付七成短时间内会令购房需求有所下降，对市场会造成心理的影响，但并不足以改变广州楼市的整体趋势。据其分析，由于今年广州房价涨幅较大，早已让不少换房者放弃了换房计划，目前二套房的买家多数是资金比较充裕的购房者，相比首付再提高一成，他们可能更担心房价的大幅上涨。
合富置业成交数据统计，对于改善型以及投资型买家而言，资金实力相对雄厚，支付能力较强，再加上部分买家可能会受到“限贷”的影响，他们都更青睐于一次性付款。其中，改善型买家当中按揭和一次性付款比例各占一半，而投资型买家当中按揭比例更只有三成。500万元以上的高价位物业或200平方米以上的大户型物业的成交个案，对贷款的依赖程度相对较低，上述两类个案当中选择贷款完成交易的分别占两成多及三成多。
焦点3 住宅地供应今年将增20%以上
今年全国各地“地王”声不绝于耳，而广州每个区只要有新地块推出，成交价基本都可以成为该区域的新单价地王，其中南洲路地王拍出的3.459万元/平方米的楼面地价，让珠江新城都无法直视。
对此，“穗六条”从土地供应发力，广州将增加住宅用地供应，力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划，确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。
对此，合富辉煌首席分析师黎文江表示，增加住宅用地供应是政府的意愿，但是这些住宅用地到了开发商手上能否如期开发，增加20%以上的楼市供应，仍是一个问题。
广州将加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
业内人士分析，通过加快中低价位商品住房供应抑制房价上涨的方向是正确的，但是需要有确切的配套政策。
焦点4 广州楼市限价暂不松绑
为了遏制房价上涨势头，广州市国土房管局从今年4月份出台空前严厉的“限售限签”政策，规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
随后，大量楼盘采用“双合同”的方式规避“双限令”，即通过剥离精装修费用等策略，以打破“限价”之困。
不过，最近业界疯传广州放开限价，如南沙楼盘限价出现松动迹象等。而昨日出炉的“穗六条”打破了这些人的幻想：按照规定，广州将引导开发企业理性定价。根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。这也意味着，广州楼市限价仍无望松绑，还将持续一段时间。
■部门说法
近半年一手房价涨幅回落
今年以来，广州的调控压力不小。根据年初目标，广州今年的房价涨幅控制目标在10%，即低于15448元/平方米。而据测算，前9个月广州一手房均价为15965元/平方米，仍高于广州今年房价控制目标将近千元，调控压力较大。在此前的新闻发布会上，当媒体问及广州市市长陈建华是否有信心完成这一目标时，他坦言“压力很大。”
广州市国土房管局昨日表示，广州市调控工作取得了初步成效：保障性住房加快建设，1—10月筹集保障性住房18071套，提前超额完成省下达的目标任务（1.6万套）。住宅用地供应量大幅增加，1—10月，全市共供应住宅用地6平方公里，同比增加190%。新建商品住宅价格快速上涨得到一定遏制，2013年1—3月，全市新建商品住宅成交均价13880元/平方米，同比上涨24.4%；实施调控后，4—10月，全市一手住宅成交均价13078元/平方米，同比上涨8%，涨幅回落16.4个百分点。
■业界分析
“穗六条”能否降房价？
国家统计局昨日发布的10月房价数据显示，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅悉数超过了20%，而实际上，这一统计数据从今年5月份开始就已然进入了“两位数时代”。
在十八届三中全会召开前，北京、深圳等地的房产调控政策进一步升级，在年底房价调控目标问责压力陡增的情况下，“穗六条”应声落地。合富辉煌首席分析师黎文江表示，对于广州、深圳这样房价上涨过快的一线城市，短期内放开行政调控，市场必然存在失控的风险。
中原地产项目部总经理黄韬表示，“穗六条”可以说是“国五条”落地细则的升级版，确实将对目前的广州房地产市场带来不小的影响，但是希望立竿见影把房价降下来并不现实，预计房价保持平稳不涨的可能性较大。他表示，此时政府再不出手加码调控，房价还会进一步上涨，随着“穗六条”等短期内过渡性政策的出台，将使得前一阶段疯涨的房价平稳下来，可为房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
在不少专家看来，必须建立市场化的长效机制，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施，才能满足行业的良性发展。黎文江表示，房地产市场的长效机制虽然在三中全会的决定没有明确的表述，但是从各个条文中可以理解得到，如政府与市场的关系、全社会房产数据统一平台的建立、房地产税、城镇化等，都回答了大家心里的疑问，特别是提到住房保障与住房供应体系的建立，“以后从供应方面来调节市场，没有那么多行政限制”。